国际货物销售合同公约中的承诺制度研究/黄亚英

作者:法律资料网 时间:2024-05-26 00:56:30   浏览:8563   来源:法律资料网
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国际货物销售合同公约中的承诺制度研究

黄亚英*


承诺一词(Acceptance)在我国外贸业务中常被译为“接受”,它是与要约相对应的一种行为。根据《联合国国际货物销售合同公约》(以下称《公约》)第18条规定,所谓承诺是指:“受要约人作出声明或以其它行为表示对一项要约的同意即为承诺。”可见承诺的实质是被要约人以声明或其它行为作出的接受一项要约的意思表示。

一、承诺的有效条件

从公约的定义和有关其它要求来看,一项能够导致合同订立的有效承诺必须具备以下几方面的条件:

(一) 承诺必须是被要约人作出的。

这里的被要约人可以是被要约人本人也可以是被要约人授权委托的代理人,而被要约人以外的任何第三人的任何意思表示均不构成有效的承诺。例如香港某中间商A,就某商品以电报邀请我方发盘。我方于6月1日向A发实盘并限6月6日复到有效。 6月5日我方收到美商B按我方发盘开来的信用证,同时收到A来电称:“你1日实盘已转B”。由于该商品国际市场价格猛涨,我方将信用证退回开证行并按新价格向B发盘。B则认为其信用证于发盘有效期内送达,是有效的承诺,故合同已订立,拒绝接受新价,要求我方按原发盘价交货。本例中我方是要约人,A是被要约人,B则是第三人。尽管B在有效期内开来信用证表示完全接受我方发盘,但这种接受不构成有效承诺,我方与B之间未产生合同关系,故可据此驳回B的要求。

(二) 承诺必须是对要约的明示接受。

这一条件涉及到承诺的表达方式问题。从公约来看,所谓的“明示接受”有两种方式:一种是指被要约人向要约人发出一个表示同意或接受要约的专门通知或声明。这种明示的接受可称之为“通知承诺”,也是实践中常用的一种承诺表达方式;另一种是指公约第18条第3款规定的方式,即如果根据要约本身或依据当事人之间确立的习惯作法或惯例,被要约人可以作出某种行为。例如某年9月1日买方致电卖方:“需购下列货物:A101,100箱,100美元/每箱CIF纽约。如接受请立即发货”。9月2日卖方将上述货物发运给买方。本案中根据要约(买方9月1日来电)本身的要求,被要约人(卖方)可以用发货这种行为来表示接受。因此卖方作出的发货行为本身就已构成了承诺,而无须再向买方发出表示承诺的专门通知。又如买卖双方是老客户关系,双方在长期交易业务中已确立了由买方作出与付款有关的开立信用证行为来表示对卖方要约的同意,而无须逐笔交易发出同意通知的习惯作法。则在本案双方之间,当买方接到卖方的销售要约后,一旦按要约内容及时开立了信用证,这种开证行为本身就构成了承诺,买方同样无须再发—个专门通知去表达承诺。

为了与前一种明示接受(即通知承诺)相区别,我们可以将公约规定的后一种明示接受称为“行为承诺”。尽管行为承诺较通知承诺来看是一种特殊承诺表达方式,但这种方式的有效性已被公约明确确认。

为了强调“承诺必须是对要约的明示接受”这一承诺有效条件,公约第18条第1款还明确指出:缄默或不行为本身不等于承诺。这就意味着被要约人接到一项要约后如果既未发出承诺通知,也未作出行为承诺方式中所要求的任何行为时,则不能视为他已承诺。

(三) 承诺必须是一种对要约完全和无条件的接受。

公约第19条第1款中规定:“对要约表示接受但载有添加、限制或其它更改的答复,即为拒绝了该项要约,并构成反要约”。这里的“添加”是指在被要约人作出的接受中增加了原要约中没有的内容;“更改”主要是指被要约人作出的接受中改变了原要约中已有的某些内容;而“限制”则是指在被要约人作出的接受中对原要约的某些内容表示了有条件的接受。

从第1款的要求来看,公约认为原则上一项有效的承诺在内容上应与原要约本身的内容保持一致,而不应包含上述的添加、更改或限制。但是,如果被要约人对要约所表示的接受中一旦含有了上述添加、更改或限制时怎么办?这种在内容上与原要约不一致的接受能否成为有效的承诺呢?对于这一问题,公约第19条第2款又作了较为灵活的规定。第2款规定:“对要约表示接受但载有添加或不同条件的答复,如所载的添加或不同条件在实质上并不变更该项要约的条件,除要约人在不过分迟延的期间内以口头或书面通知反对其间的差异外,仍构成承诺。如果要约人不做出这种反对,合同的条件就以该项要约的条件以及接受通知内所载的更改为准。”可见公约认为,发生了上述不一致的时候,首先判定这种不一致是实质性的还是非实质性的。如果属于实质性的不一致,则这种接受便自动地成为一项反要约,而不再是有效的承诺;如果是非实质性的不一致,则这种接受的最终效力要取决于要约人的表态,即如果要约人对这种不一致及时地以口头或书面方式表示反对,则这种接受便不能成为有效的承诺,否则这种包含了与原要约非实质性不一致内容的接受仍构成有效的承诺,并且在双方事后订立的合同中,被要约人所作的各种非实质性的添加、更改或限制将取代原要约中与之不一致的内容而成为双方合同中的条款或内容。

那么究竟哪些添加、更改或限制属于实质性的,哪些又是非实质性的呢?公约19条第3款规定:“有关货物价格、付款、货物重量和数量、交货地点和时间、一方当事人对另一方当事人的赔偿责任范围或解决争端等的添加或不同条件,均视为在实质上变更要约的条件。”这一款的规定有两层含义:其一是该条款明确指出,凡针对原要约在以下六个方面发生的“不一致”则为实质性的不一致:(1)货物的价格; (2)货物的品质和数量;(3)付款,主要包括付款时间、地点、支付手段(货币或票据)和支付方式 (信用证或托收或汇付);(4)交货的时间和地点; (5)赔偿责任的范围,如违约金或赔偿金的计算与支付;(6)争议的解决。其二是由于公约并未从正面对非实质性的添加或不一致作出明确说明或列举,因此可以认为除第3款列举的六个方面以外,发生在其它方面的添加或不一致应属于非实质性的不一致。例如我某进出口公司于某年2月1日向美商报出某种农产品。中方发盘中除列明各项必备交易条件外还注明“Packing in Sound Bags” (采用牢固的袋子包装)。在发盘有效期内美方电称:“接受你方1日来盘,Packing in New Bags(采用新的袋子包装)”。中方收到复电后即着手备货。数日后,当中方准备发货时,该种农产品的国际市场价格猛跌。此时美方又来电称:“我对包装条件作了变更,你未确认,故贵与我之间并未订立合同”。中方此时则坚持合同早已订立,双方因此发生争议。本案中美商(被要约人)在表示接受时的确将原要约(中方发盘)中的“Sound Bags”更改为“New Bags”,从而发生了不一致。但依照公约这种货物包装方面发生的更改或不一致,不属于公约列举的六种实质性的更改或不一致,因此美商这种更改造成的不一致应视为非实质性的不一致。本案中,中方收到复电后并未作任何反对,而是积极地备货和发货。故双方之间已成立了合同,美商的辩解理由不能成立。但需要进一步指出的是,本案中方发货时应采用“New Bags”包装而不能再采用原发盘中的“Sound Bags”。又如,我方A公司向美方旧金山的B公司发盘供某种商品100公吨。发盘指出,2400美元/每公吨,CIF旧金山,收到信用证后两个月内交货,不可撤销的信用证付款,限三天内答复。第二天中方便收到B的回电称:接受发盘,立即装运。A未作答复。又过了两天后,B公司从旧金山花旗银行开来了不可撤销的即期信用证。信用证中同样注明“Shipment immediately(立即装运)”。当时该商品市场价格已上涨了20%。A拒绝再交货并退回了信用证。本案中A的发盘中规定的交货时间为“收到信用证后两个月内”,而被要约人B的回电中将交货时间更改为“立即装运”。这就意味B的接受在交货时间上与原要约发生了不一致,而依照公约这种更改和不一致属实质性的更改和不一致。所以B的回电便自动成为一种反要约,而不属于有效的承诺。对B的回电A事后未再答复。故双方之间并未订立合同,A拒绝交货是完全合法的、正当的。

(四) 承诺必须在要约规定的承诺期限内作出或作出并送达要约人方为有效;如果要约人未规定承诺期限,则承诺必须在一段合理时间内作出或作出并送达要约人方为有效。

这一条件在公约第18条第2款中作了明确规定。此处所说的“一段合理时间”应该是多长呢?公约并未作进一步的具体规定。但依照该款要求来看,这种“合理时间”长短的确定应“适当考虑交易的情况”。所谓“交易的情况”,从国际贸易实践来看应主要包括交易货物的性质、货物的市场价格波动以及要约人在要约时使用的通讯方法。比如,要约人使用较快速的通讯方法要约,货物又属于时令性很强的或活鲜商品而且这种商品的国际市场价格波动很大,则此时承诺的“合理时间”就应短一些,反之则可以长一些。

在分析和掌握这一条件时有必要分两种情况:第一,如果被要约人采用行为承诺时,则这种行为必须在要约人规定的承诺期限内或如果要约末规定此种期限则在一段合理时间内作出方为有效的承诺。第二种情况,如果被要约人采用通知承诺,则这种通知必须在要约规定的承诺期限内或如果要约未规定此种期限则在一段合理时间内作出并送达要约人(着重号为本文所强调)方为有效承诺。另外公约还规定,除非要约本身另有约定,否则针对口头要约的承诺必须立即作出方为有效。

要约中规定的承诺期限如何计算是掌握这一条件时涉及的又一重要问题,按照公约要求和精神,这种计算需区别两种情况:第一,如果要约人在要约中既规定了承诺期限,又指明了该期限的计算方法则应按要约本身的方法来计算。例如,要约人在要约中规定“X年X月X日复到有效”或“10天之内复到有效,从你方收到之日起算”便属这种情况。第二,要约人在要约中虽规定了承诺期限,但来指明该期限计算方法。例如,要约中仅规定“限10日内复到有效”,而未进一步指明这10天从何时起计算。针对第二种情况下的期限具体计算,公约第20条规定了以下的计算规则:(1)凡以电报或信件发出的要约,其规定的承诺期限从发电或信中落款的发信之日起计算,如果信中没有落款时间则以发信邮戳日期为发信日。(2)凡以电传、传真、电话等快速通讯方法发出的要约,其规定的承诺期限从要约传达到被要约人时起算。

总之,承诺作出时(指行为承诺)或送达要约人(指通知承诺)时超过了上述所要求的承诺期限或一段合理时间的,均视为逾期承诺。从公约第21条规定来看,关于逾期承诺的效力即逾期承诺是否构成有效的承诺,因根据逾期的原因不同而取决于要约人的不同表态:(1)凡承诺作出时(包括行为承诺和通知承诺)已经逾期或作出时未逾期但送达要约人时势必逾期(指通知承诺),对此类逾期承诺除要约人及时以口头或书面方式向被要约人表示承认,否则便不构成有效承诺。(2)凡一项承诺(仅指通知承诺)在作出时并未逾期也不会势必逾期,而是由于载有承诺的信件或其它文件传递不正常,使得承诺在送达要约人时逾期了。对这种因传递延误而逾期的承诺,除非要约人及时以口头或书面方式向被要约人表示反对,否则仍构成有效承诺。

通过对承诺上面几个方面的有效条件所作的分析,我们已清楚地看到,无论对要约人还是被要约人来说一旦发现某项接受不符合上述有效条件时均应作为反要约对待,而不能作为有效的承诺处理,否则一旦发生误解,都将给误解一方造成极为不利的后果或损失。

二、承诺的生效时间

根据各国合同法和公约第23条规定,合同是于承诺生效时订立。也就是说,承诺一旦生效合同才能订立,当事人之间才能随之产生一种法律上的合同关系。由于国际货物买卖合同的订立在大多数情况下是由处在异地的当事人之间通过要约和承诺完成的,所以使得承诺何时生效这一问题显得尤为特殊和重要。关于承诺生效的时间问题,大陆法系与英美法系各国的国内立法向来存有分歧,即英美法系各国一般采用“投邮主义原则”,而大陆法系各国则采用“到达主义原则”。公约对此问题作了统一规定,根据公约规定,采用通知承诺方式承诺时,该项承诺于载有承诺的通知送达(不是作出或发出)要约人时生效(见公约第18条第2款)。这一规定实际是吸收了大陆法系中的到达主义原则;而采用行为承诺方式承诺时,该项承诺于有关行为作出时生效(见公约第18条第3款)。

三、承诺的撤回

被要约人作出或发出承诺后,如果行情变化并对自己不利或发现承诺内容有误而反悔时,能否将其承诺撤回或加以修改呢?依照公约,对这一问题同样需要分两种情况来回答:首先,如果被要约人采用通知承诺方式作出了一项承诺时,由于公约对这种承诺的生效采取到达主义原则,所以从承诺通知发出到该承诺送达要约人之间尚有一个时间差距。这种时间差的存在使得被要约人对已作出的承诺加以修改或撤回具有可能性。故此公约认为这种承诺原则上是可以撤回的,但有一个条件即撤回或修改通知必须于原已发出的承诺之前或者同时送达要约人,这种撤回或修改才有效。从实践来看,这一规定告诉我们,要想有效地撤回修改一项已发出的承诺,一般必须采用比原承诺传达方式更快的方式来传送这种撤回或修改的通知。其次,如果被要约人采用行为承诺方式作出一项承诺时,由于公约规定这种承诺是于有关行为作出时生效,因此行为承诺一般是不能撤回的。
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人民法院对外委托司法鉴定管理规定

最高人民法院


最高人民法院公告

  最高人民法院《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》已于2002年2月22日由最高人民法院审判委员会第1214次会议通过。现予公布,自2002年4月1日起施行。

  2002年3月27日

 

人民法院对外委托司法鉴定管理规定

  (二○○二年二月二十二日最高人民法院审判委员会第一二一四次会议通过)

  法释〖二○○二〗八号

  第一条为规范人民法院对外委托和组织司法鉴定工作,根据《人民法院司法鉴定工作暂行规定》,制定本办法。

  第二条人民法院司法鉴定机构负责统一对外委托和组织司法鉴定。未设司法鉴定机构的人民法院,可在司法行政管理部门配备专职司法鉴定人员,并由司法行政管理部门代行对外委托司法鉴定的职责。

  第三条人民法院司法鉴定机构建立社会鉴定机构和鉴定人(以下简称鉴定人)名册,根据鉴定对象对专业技术的要求,随机选择和委托鉴定人进行司法鉴定。

  第四条自愿接受人民法院委托从事司法鉴定,申请进入人民法院司法鉴定人名册的社会鉴定、检测、评估机构,应当向人民法院司法鉴定机构提交申请书和以下材料:

  (一)企业或社团法人营业执照副本;

  (二)专业资质证书;

  (三)专业技术人员名单、执业资格和主要业绩;

  (四)年检文书;

  (五)其他必要的文件、资料。

  第五条以个人名义自愿接受人民法院委托从事司法鉴定,申请进入人民法院司法鉴定人名册的专业技术人员,应当向人民法院司法鉴定机构提交申请书和以下材料:

  (一)单位介绍信;

  (二)专业资格证书;

  (三)主要业绩证明;

  (四)其他必要的文件、资料等。

  第六条人民法院司法鉴定机构应当对提出申请的鉴定人进行全面审查,择优确定对外委托和组织司法鉴定的鉴定人候选名单。

  第七条申请进入地方人民法院鉴定人名册的单位和个人,其入册资格由有关人民法院司法鉴定机构审核,报上一级人民法院司法鉴定机构批准,并报最高人民法院司法鉴定机构备案。

  第八条经批准列入人民法院司法鉴定人名册的鉴定人,在《人民法院报》予以公告。

  第九条已列入名册的鉴定人应当接受有关人民法院司法鉴定机构的年度审核,并提交以下材料:

  (一)年度业务工作报告书;

  (二)专业技术人员变更情况;

  (三)仪器设备更新情况;

  (四)其他变更情况和要求提交的材料。

  年度审核有变更事项的,有关司法鉴定机构应当逐级报最高人民法院司法鉴定机构备案。

  第十条人民法院司法鉴定机构依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则,组织诉讼双方当事人进行司法鉴定的对外委托。

  诉讼双方当事人协商不一致的,由人民法院司法鉴定机构在列入名册的、符合鉴定要求的鉴定人中,选择受委托人鉴定。

  第十一条司法鉴定所涉及的专业未纳入名册时,人民法院司法鉴定机构可以从社会相关专业中,择优选定受委托单位或专业人员进行鉴定。如果被选定的单位或专业人员需要进入鉴定人名册的,仍应当呈报上一级人民法院司法鉴定机构批准。

  第十二条遇有鉴定人应当回避等情形时,有关人民法院司法鉴定机构应当重新选择鉴定人。

  第十三条人民法院司法鉴定机构对外委托鉴定的,应当指派专人负责协调,主动了解鉴定的有关情况,及时处理可能影响鉴定的问题。

  第十四条接受委托的鉴定人认为需要补充鉴定材料时,如果由申请鉴定的当事人提供确有困难的,可以向有关人民法院司法鉴定机构提出请求,由人民法院决定依据职权采集鉴定材料。

  第十五条鉴定人应当依法履行出庭接受质询的义务。人民法院司法鉴定机构应当协调鉴定人做好出庭工作。

  第十六条列入名册的鉴定人有不履行义务,违反司法鉴定有关规定的,由有关人民法院视情节取消入册资格,并在《人民法院报》公告。

无锡市城市房屋权属登记管理办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市城市房屋权属登记管理办法


 根据2002年3月28日市人民政府第68次常务会议通过的无锡市人民政府令第61号《市政府关于废止和修改2001年底以前制定的部分市政府规章和规范性文件的决定》,对《无锡市城市房屋权属登记管理办法》进行了修改,现将修改后的全文刊登如下:

第一章 总 则

 第一条 为加强城市房屋权属管理,维护房产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
 第二条 本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记管理,适用本办法。
 第三条 本办法所称房屋产权,是指房屋的所有权。本办法所称房屋权属登记,是指房产行政主管部门对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
 本办法所称房屋权属登记资料,是指房屋的产权档案、房籍图纸以及其他反映房屋现状和历史情况的资料。
 本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房产他项权利的法人、其他组织和自然人。
 本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
 第四条 房屋的产权与该房屋占用范围内土地使用权实行权利主体一致的原则,法律、法规另有规定的除外。
 第五条 无锡市房产管理局(以下简称市房管局)是本市房屋权属登记的行政主管部门。
 无锡市房管局产权监理处(以下简称登记机构)受市房管局委托,具体负责市区范围内房屋(含驻锡部队、市统一规划的住宅区房屋)权属登记日常管理工作。

第二章 房屋权属登记

 第六条 房屋实行所有权登记发证制度,依法登记的房屋受法律保护。
 法人、其他组织和自然人取得、转移、变更、注销房屋所有权或他项权利的,应当依照本办法向登记机构提出申请,经审查批准,领取或缴回房屋权属证书。
 未依法取得房屋权属证书的房屋(由登记机构直接登记的和在建工程抵押除外),其房产转移、变更、他项权利的设定不受法律保护,规划部门不予办理房屋翻建、改建、扩建的建设工程规划许可证;工商行政管理部门不予颁发营业执照;国家建设拆迁时不予补偿;其他需要凭房屋权属证书办理的事项,均予停办。
 第七条 本办法所称房屋权属证书.是指登记机构以市人民政府的名义,对房屋所有权及由此产生的他项权利进行登记,并依法颁发的确认权属关系的证书。
 房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》,使用国家统一印制的文本。
 第八条 共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书,其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效力。房屋他项权证书由他项权利人收执。
 第九条 严禁涂改、伪造房屋权属证书;严禁用隐瞒、欺骗的行为取得房屋权属证书。
 第十条 房屋权属登记分为;
 (一)总登记,是指市人民政府根据需要,在一定期限内对本辖区内的房屋进行统一的权属登记。
 登记机构认为需要时,经市人民政府批准,可对本辖区内房屋权属证书进行验证或换证。总登记、验证、换证的期限,由市人民政府规定。
 (二)初始登记,是指新建的房屋(包括商品房等)或集体上地上的房屋转变为国有土地上的房屋,由申请人向登记机构提出的首次权属登记。
 (三)转移登记,是指房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因 致使其权属发生转移,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
 (四)变更登记,是指房屋权利人名称变更或房屋现状(如房屋座落、名称、面积等)发生变化,由权利人向登记机构提出的权属登记。
 (五)他项权利登记,是指房屋权利人对其所有的房屋设定典权、抵押权等他项权利,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
 (六)注销登记,是指房屋因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
 第十一条 房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限为基本单元进行登记。
 第十二条 房屋权属登记依以下程序进行:
 (一)受理登记申请;
 (二)测量房屋面积、绘制房产图;
 (三)审核权属;
 (四)核准登记,颁发或注销房屋权属证书。
 房屋权属登记时,登记机构认为需要公告的,应当予以公告。
 第十三条 房屋面积的测量,由具备法定资格的房产测量单位进行。测量的面积经登记机构认定后,作为颁发房屋权属证书面积的依据。
 第十四条 房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请;权利人(申请人)为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名,由自然人或其代理人申请。
 两个或两个以上权利人共有的房屋应共同申请登记。
 房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。
 第十五条 权利人(申请人)委托代理人申请房屋权属登记的,代理人须提交委托人签名盖章的授权委托书及本人的身份证明。
 房屋权利人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,经当地居民委员会或有权 部门证明由其法定代理人代理登记。
 第十六条 新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的三个月内申请初始登记,并提交下列证件:
 (一)建设项目批准文件;
 (二)用地证明文件或国有土地使用证;
 (三)建设用地规划许可证(附规划定点图)、建设工程规划许可证(正本);
 (四)房屋竣工验收资料;
 (五)房屋总平面图和分户平面图;
 (六)其他有关证件、证明。
 新建房屋是商品房的,还要提交商品房综合验收资料和商品房预(销)售许可证。
 第十七条 集体上地依法转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内申请初始登记,提交房屋权属证明、用地证明等资料。9。
 第十八条 有下列情形之一的,由权利人(申请人)自事实发生之日起90日内,提交原房屋权属证书和有关证件、证明,申请转移登记:
 (一)购买的房屋,提交买卖合同、付款凭证。
 购买的房屋是商品房的,提交商品房初始登记证、商品房预(销)售合同和付款凭证。
 (二)赠与的房屋,提交经公证的赠与书、受赠书和有关书证。
获奖所得的房屋视同赠与的房屋,提交获奖证明或公证书。
 (三)继承的房屋,提交有效的继承证明和有关书证。
在继承遗产的房屋中,涉及放弃继承权的,提交弃权书。
 (四)交换的房屋,提交交换协议书和有关书证。
 涉及拆迁安置交换产权的房屋,还应提交房屋差价付款凭证等书证。
 (五)分割的房屋,提交分割协议书、分割部位图和有关书证。
 因企业改制、分立而引起房产分割的,还要提交上级主管部门的批准文件。
 (六)划拨、调拨、接管、合并、兼并、以房入股的房屋,提交批准文件和有关书证。
 (七)人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋,提交判决书、调解书、裁定(决)书。
 (八)因处分典当、抵押的房屋或拍卖取得的房屋,提交典当或抵押合同、协议书和有关书证。
 (九)法律、法规规定的其他情形。
 第十九条 有下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内,提交原房屋权属证书和有关证件、证明,申请变更登记:
 (一)翻建、改建、扩建的房屋,提交国有土地使用证或建设用地批准文件、建设工程规划许可证(正本)和有关书证。
 (二)房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的,提交有法律效力的证件、证明。
 (三)落实私房政策发还的房屋,提交落实私房政策退回的撤管通知书和有关书证。
 (四)法律、法规规定的其他情形。
 第二十条 设立典权、抵押权等他项权利的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起3O日内申请他项权利登记,提交房屋权属证书、典当或抵押合同和有关书证。
 第二十一条 因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起30日内申请注销登记,提交原《房屋所有权证》、相关的协议、合同和有关书证。
 房屋拆迁引起房屋产籍发生变化的,拆迁人应当在拆迁工作完成后30日内,携带被拆除房屋的原房屋权属证书、拆迁资料,到登记机构办理房屋权属注销登记。
 因拆迁而灭失的房屋,由拆迁人向登记机构提交原房屋权属证书、拆迁协议和有关书证。
 第二十二条 有下列情形之一的房屋,由登记机构直接代为登记:
 (一)由房产管理部门直接管理的;
 (二)依法由房产管理部门代管的;
 (三)无人主张权利的;
 (四)法律、法规规定的其他情形。
 由登记机构代为登记的房屋,不颁发房屋权属证书。
 第二十三条 有下列情形之一的,经权利人(申请人)申请可准予暂缓登记:
 (一)因正当理由不能按期提交证明材料的;
 (二)按照规定需要补办手续的;
 (三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
 第二十四条 有下列情形之一的,登记机构应当作出不予登记的决定:
 (一)房屋(土地)权属争议尚未解决的;
 (二)不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的;
 (三)没有房屋所有权证书而设定房屋他项权利的;
 (四)不能提供用地证明文件或国有土地使用证的;
 (五)所建房屋属违法建筑、临时建筑的;
 (六)其他依法不予登记的。
 第二十五条 有下列情形之、的,经市房管局批准,登记机构予以注销房屋权属证书;
 (一)申请不实的;
 (二)涂改房屋权属证书的;
 (三)房屋权利灭失,权利人未在规定期限内办理权属注销登记的;
 (四)因登记机构工作人员失误造成房屋权属登记不实的。
 (五)法律、法规规定的其他情形。
 注销房屋权属证书,登记机构应当作出书面决定,送达权利人,并收回原发放的房屋权属证书或公告房屋权属证书作废。
 第二十六条 凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记,登记机构应当在受理申请后二个月内核准登记,并颁房屋权属证书;注销登记应当在受理申请30日内核准登记,并注销房屋权属证书。
 房屋权利人(申请人)提出暂缓登记申请,或经审查属于不予登记的,登记机构应当在受理后3O日内作出决定,并书面通知权利人(申请人)。
 第二十七条 房屋权属登记,权利人(申请人)应按国家规定交纳登记费和房屋权属证书工本费。
 第二十八条 房屋权属证书遗失的,权利人应及时登报声明作废,并向登记机构申请补发,由登记机构作出补发公告。6个月公告期满无异议的,予以补发。
 确系特殊原因急需补发的,经权利人申请,登记机构可作出酌情缩短公告期限的决定,但公告期不得少于一个月。
 第二十九条 房屋权属证书记载内容与实际情况不符需要更正的,权利人在得知或应当知道需要更正之日起30日内申请更正登记,并提交原房屋权属证书和有关书证。经登记机构审查后,予以更正或重发房屋权属证书。
 第三十条 按国家房改政策购买的房屋,需要转移、变更或设定他项权利的,除国家另有规定外,按本办法执行。
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第三章 房屋登记资料管理

 第三十一条 登记机构应当建立、健全房屋权属登记资料档案。房屋权属登记资料档案,应当以产权人为宗立卷。宗内文件的排列,应按照国家档案管理的要求,依照产权变化时间为序。
 登记机构应当对各房屋产权单位的产籍管理实行业务指导。
 第三十二条 登记资料档案实行有偿使用。查阅档案,应按规定办理有关手续。
 严禁涂改、污损登记资料档案。未经批准,不得翻拍、复印和摘抄档案。
 第三十三条 登记资料档案的提供利用,应当逐步实现以缩微品代替原件。档案缩微品和其他复制形式的档案,经档案管理部门签章认定的,具有与档案原件同等的效力。

第四章 罚 则

 第三十四条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由市房管局注销其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以下罚款。
 涂改房屋权属证书的,其证书无效,由市房管局没收其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以下罚款。
 非法印制、伪造房屋权属证书的,由市房管局没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得,并可对当事人处以10000元以上30000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
 第三十五条 未按期进行房屋权属登记的,由市房管局责令其限期补办登记手续,并按原登记费的三倍以下收取登记费。
 第三十六条 故意涂改、毁坏房屋产籍资料的,由市房管局对当事人给予教育外,并可对当事人处以100元以上1000元以下的罚款;造成经济损失的,责令当事人赔偿损失;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
 第三十七条 在房屋权属登记中,因当事人提交虚假、错误的申请资料而造成后果的, 由当事人承担所有责任。
 第三十八条 登记机构工作人员有以下行为之一的,视情节轻重予以行政处分并赔偿经济损失;构成犯罪的,依法追究其刑事责任:
 (一)超越管辖范围进行权属登记、颁发房屋权属证书的;
 (二)应当发证而拒绝发证或不予答复,给当事人造成损失的;
 (三)因过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的;
 (四)徇私舞弊、索贿受贿、侵犯他人合法权益的;
 (五)玩忽职守,造成房屋登记资料丢失、破损、泄密的。
 第三十九条 市房管局可以根据具体情况,将本章规定的其有权实施的行政处罚,委托给登记机构实施。

第五章 附 则

 第四十条 涉外房屋权属登记的管理,除法律、法规另有规定的外,适用本办法。

 第四十一条 江阴、宜兴市可参照本办法执行。

 第四十二条 本办法第二条规定范围外的房屋权属登记,参加本办法执行。
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 第四十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
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 根据2002年3月28日市人民政府第68次常务会议通过的无锡市人民政府令第61号《市政府关于废止和修改2001年底以前制定的部分市政府规章和规范性文件的决定》,对《无锡市城市房屋权属登记管理办法》进行了修改,现将修改后的全文刊登如下:

第一章 总 则

 第一条 为加强城市房屋权属管理,维护房产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
 第二条 本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记管理,适用本办法。
 第三条 本办法所称房屋产权,是指房屋的所有权。本办法所称房屋权属登记,是指房产行政主管部门对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
 本办法所称房屋权属登记资料,是指房屋的产权档案、房籍图纸以及其他反映房屋现状和历史情况的资料。
 本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房产他项权利的法人、其他组织和自然人。
 本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
 第四条 房屋的产权与该房屋占用范围内土地使用权实行权利主体一致的原则,法律、法规另有规定的除外。
 第五条 无锡市房产管理局(以下简称市房管局)是本市房屋权属登记的行政主管部门。
 无锡市房管局产权监理处(以下简称登记机构)受市房管局委托,具体负责市区范围内房屋(含驻锡部队、市统一规划的住宅区房屋)权属登记日常管理工作。
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第二章 房屋权属登记
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 第六条 房屋实行所有权登记发证制度,依法登记的房屋受法律保护。
 法人、其他组织和自然人取得、转移、变更、注销房屋所有权或他项权利的,应当依照本办法向登记机构提出申请,经审查批准,领取或缴回房屋权属证书。
 未依法取得房屋权属证书的房屋(由登记机构直接登记的和在建工程抵押除外),其房产转移、变更、他项权利的设定不受法律保护,规划部门不予办理房屋翻建、改建、扩建的建设工程规划许可证;工商行政管理部门不予颁发营业执照;国家建设拆迁时不予补偿;其他需要凭房屋权属证书办理的事项,均予停办。
 第七条 本办法所称房屋权属证书.是指登记机构以市人民政府的名义,对房屋所有权及由此产生的他项权利进行登记,并依法颁发的确认权属关系的证书。
 房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》,使用国家统一印制的文本。
 第八条 共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书,其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效力。房屋他项权证书由他项权利人收执。
 第九条 严禁涂改、伪造房屋权属证书;严禁用隐瞒、欺骗的行为取得房屋权属证书。
 第十条 房屋权属登记分为;
 (一)总登记,是指市人民政府根据需要,在一定期限内对本辖区内的房屋进行统一的权属登记。
 登记机构认为需要时,经市人民政府批准,可对本辖区内房屋权属证书进行验证或换证。总登记、验证、换证的期限,由市人民政府规定。
 (二)初始登记,是指新建的房屋(包括商品房等)或集体上地上的房屋转变为国有土地上的房屋,由申请人向登记机构提出的首次权属登记。
 (三)转移登记,是指房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因 致使其权属发生转移,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
 (四)变更登记,是指房屋权利人名称变更或房屋现状(如房屋座落、名称、面积等)发生变化,由权利人向登记机构提出的权属登记。
 (五)他项权利登记,是指房屋权利人对其所有的房屋设定典权、抵押权等他项权利,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
 (六)注销登记,是指房屋因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,由权利人(申请人)向登记机构提出的权属登记。
 第十一条 房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限为基本单元进行登记。
 第十二条 房屋权属登记依以下程序进行:
 (一)受理登记申请;
 (二)测量房屋面积、绘制房产图;
 (三)审核权属;
 (四)核准登记,颁发或注销房屋权属证书。
 房屋权属登记时,登记机构认为需要公告的,应当予以公告。
 第十三条 房屋面积的测量,由具备法定资格的房产测量单位进行。测量的面积经登记机构认定后,作为颁发房屋权属证书面积的依据。
 第十四条 房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请;权利人(申请人)为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名,由自然人或其代理人申请。
 两个或两个以上权利人共有的房屋应共同申请登记。
 房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。
 第十五条 权利人(申请人)委托代理人申请房屋权属登记的,代理人须提交委托人签名盖章的授权委托书及本人的身份证明。
 房屋权利人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,经当地居民委员会或有权 部门证明由其法定代理人代理登记。
 第十六条 新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的三个月内申请初始登记,并提交下列证件:
 (一)建设项目批准文件;
 (二)用地证明文件或国有土地使用证;
 (三)建设用地规划许可证(附规划定点图)、建设工程规划许可证(正本);
 (四)房屋竣工验收资料;
 (五)房屋总平面图和分户平面图;
 (六)其他有关证件、证明。
 新建房屋是商品房的,还要提交商品房综合验收资料和商品房预(销)售许可证。
 第十七条 集体上地依法转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内申请初始登记,提交房屋权属证明、用地证明等资料。9。
 第十八条 有下列情形之一的,由权利人(申请人)自事实发生之日起90日内,提交原房屋权属证书和有关证件、证明,申请转移登记:
 (一)购买的房屋,提交买卖合同、付款凭证。
 购买的房屋是商品房的,提交商品房初始登记证、商品房预(销)售合同和付款凭证。
 (二)赠与的房屋,提交经公证的赠与书、受赠书和有关书证。
获奖所得的房屋视同赠与的房屋,提交获奖证明或公证书。
 (三)继承的房屋,提交有效的继承证明和有关书证。
在继承遗产的房屋中,涉及放弃继承权的,提交弃权书。
 (四)交换的房屋,提交交换协议书和有关书证。
 涉及拆迁安置交换产权的房屋,还应提交房屋差价付款凭证等书证。
 (五)分割的房屋,提交分割协议书、分割部位图和有关书证。
 因企业改制、分立而引起房产分割的,还要提交上级主管部门的批准文件。
 (六)划拨、调拨、接管、合并、兼并、以房入股的房屋,提交批准文件和有关书证。
 (七)人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋,提交判决书、调解书、裁定(决)书。
 (八)因处分典当、抵押的房屋或拍卖取得的房屋,提交典当或抵押合同、协议书和有关书证。
 (九)法律、法规规定的其他情形。
 第十九条 有下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内,提交原房屋权属证书和有关证件、证明,申请变更登记:
 (一)翻建、改建、扩建的房屋,提交国有土地使用证或建设用地批准文件、建设工程规划许可证(正本)和有关书证。
 (二)房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的,提交有法律效力的证件、证明。
 (三)落实私房政策发还的房屋,提交落实私房政策退回的撤管通知书和有关书证。
 (四)法律、法规规定的其他情形。
 第二十条 设立典权、抵押权等他项权利的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起3O日内申请他项权利登记,提交房屋权属证书、典当或抵押合同和有关书证。
 第二十一条 因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起30日内申请注销登记,提交原《房屋所有权证》、相关的协议、合同和有关书证。
 房屋拆迁引起房屋产籍发生变化的,拆迁人应当在拆迁工作完成后30日内,携带被拆除房屋的原房屋权属证书、拆迁资料,到登记机构办理房屋权属注销登记。
 因拆迁而灭失的房屋,由拆迁人向登记机构提交原房屋权属证书、拆迁协议和有关书证。
 第二十二条 有下列情形之一的房屋,由登记机构直接代为登记:
 (一)由房产管理部门直接管理的;
 (二)依法由房产管理部门代管的;
 (三)无人主张权利的;
 (四)法律、法规规定的其他情形。
 由登记机构代为登记的房屋,不颁发房屋权属证书。
 第二十三条 有下列情形之一的,经权利人(申请人)申请可准予暂缓登记:
 (一)因正当理由不能按期提交证明材料的;
 (二)按照规定需要补办手续的;
 (三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
 第二十四条 有下列情形之一的,登记机构应当作出不予登记的决定:
 (一)房屋(土地)权属争议尚未解决的;
 (二)不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的;
 (三)没有房屋所有权证书而设定房屋他项权利的;
 (四)不能提供用地证明文件或国有土地使用证的;
 (五)所建房屋属违法建筑、临时建筑的;
 (六)其他依法不予登记的。
 第二十五条 有下列情形之、的,经市房管局批准,登记机构予以注销房屋权属证书;
 (一)申请不实的;
 (二)涂改房屋权属证书的;
 (三)房屋权利灭失,权利人未在规定期限内办理权属注销登记的;
 (四)因登记机构工作人员失误造成房屋权属登记不实的。
 (五)法律、法规规定的其他情形。
 注销房屋权属证书,登记机构应当作出书面决定,送达权利人,并收回原发放的房屋权属证书或公告房屋权属证书作废。
 第二十六条 凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记,登记机构应当在受理申请后二个月内核准登记,并颁房屋权属证书;注销登记应当在受理申请30日内核准登记,并注销房屋权属证书。
 房屋权利人(申请人)提出暂缓登记申请,或经审查属于不予登记的,登记机构应当在受理后3O日内作出决定,并书面通知权利人(申请人)。
 第二十七条 房屋权属登记,权利人(申请人)应按国家规定交纳登记费和房屋权属证书工本费。
 第二十八条 房屋权属证书遗失的,权利人应及时登报声明作废,并向登记机构申请补发,由登记机构作出补发公告。6个月公告期满无异议的,予以补发。
 确系特殊原因急需补发的,经权利人申请,登记机构可作出酌情缩短公告期限的决定,但公告期不得少于一个月。
 第二十九条 房屋权属证书记载内容与实际情况不符需要更正的,权利人在得知或应当知道需要更正之日起30日内申请更正登记,并提交原房屋权属证书和有关书证。经登记机构审查后,予以更正或重发房屋权属证书。
 第三十条 按国家房改政策购买的房屋,需要转移、变更或设定他项权利的,除国家另有规定外,按本办法执行。

第三章 房屋登记资料管理

 第三十一条 登记机构应当建立、健全房屋权属登记资料档案。房屋权属登记资料档案,应当以产权人为宗立卷。宗内文件的排列,应按照国家档案管理的要求,依照产权变化时间为序。
 登记机构应当对各房屋产权单位的产籍管理实行业务指导。
 第三十二条 登记资料档案实行有偿使用。查阅档案,应按规定办理有关手续。
 严禁涂改、污损登记资料档案。未经批准,不得翻拍、复印和摘抄档案。
 第三十三条 登记资料档案的提供利用,应当逐步实现以缩微品代替原件。档案缩微品和其他复制形式的档案,经档案管理部门签章认定的,具有与档案原件同等的效力。

第四章 罚 则

 第三十四条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由市房管局注销其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以下罚款。
 涂改房屋权属证书的,其证书无效,由市房管局没收其房屋权属证书,并可对当事人处以1000元以下罚款。
 非法印制、伪造房屋权属证书的,由市房管局没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得,并可对当事人处以10000元以上30000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
 第三十五条 未按期进行房屋权属登记的,由市房管局责令其限期补办登记手续,并按原登记费的三倍以下收取登记费。
 第三十六条 故意涂改、毁坏房屋产籍资料的,由市房管局对当事人给予教育外,并可对当事人处以100元以上1000元以下的罚款;造成经济损失的,责令当事人赔偿损失;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
 第三十七条 在房屋权属登记中,因当事人提交虚假、错误的申请资料而造成后果的, 由当事人承担所有责任。
 第三十八条 登记机构工作人员有以下行为之一的,视情节轻重予以行政处分并赔偿经济损失;构成犯罪的,依法追究其刑事责任:
 (一)超越管辖范围进行权属登记、颁发房屋权属证书的;
 (二)应当发证而拒绝发证或不予答复,给当事人造成损失的;
 (三)因过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的;
 (四)徇私舞弊、索贿受贿、侵犯他人合法权益的;
 (五)玩忽职守,造成房屋登记资料丢失、破损、泄密的。
 第三十九条 市房管局可以根据具体情况,将本章规定的其有权实施的行政处罚,委托给登记机构实施。

第五章 附 则

 第四十条 涉外房屋权属登记的管理,除法律、法规另有规定的外,适用本办法。

 第四十一条 江阴、宜兴市可参照本办法执行。

 第四十二条 本办法第二条规定范围外的房屋权属登记,参加本办法执行。

 第四十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
