二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析
宋晓锋
1.案情简介
2008年9月,王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房,双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税,网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万,并拒绝向李某支付另外的40万房款,由此形成纠纷。
2.“阴阳合同”之含义及效力分析
2.1在二手房交易过程中,买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同,价格一般比较;“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格。
2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门,目的是少缴税费。那此类合同的效力如何?笔者认为,一般情况下,阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。
第一,“阴合同”是双方真实意思表示,合同本身未违反法律法规强制性规定,亦非双方恶意串通故意损害国家利益,符合合同法的生效要件,双方均应遵照执行。
第二,“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立,为办理过户需要,双方并不遵守执行,虽然是当事人双方真实的意思表示,但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定,“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知,“阳合同”应确认为无效。
本案中,王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的,而双方进行网签的合同是无效的,王某应再向李某支付房款40万元。
3. “阴阳合同”之风险
虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费,但是也存在一定的风险。
首先,双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种的欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。
其次,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实,纳税人就要承担相应的法律责任,当事人不仅要补税,还要罚款,甚者构成犯罪,面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定,如果逃避交纳的数额达到1万元,买卖双方当事人就涉嫌偷税罪,而且还是共同犯罪。
再次,签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同(黑合同)约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方将会遭受大额损失。在此,笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险,日后难免会有更大的麻烦。
宋晓锋,河北定州人,管理学学士,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话:13121692405
萍乡市人民政府办公室关于印发萍乡市重点建设工程监督管理试行办法的通知
江西省萍乡市人民政府办公室
萍乡市人民政府办公室关于印发萍乡市重点建设工程监督管理试行办法的通知
萍府发〔2007〕26号
各县(区)人民政府,市政府各部门:
现将《萍乡市重点建设工程监督管理试行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○七年八月二十三日
萍乡市重点建设工程监督管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对重点建设工程的监督管理,确保工程质量和建设工期,提高投资效益,促进廉政建设,在建设优质工程的同时建设廉政工程,根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》等规定,结合实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的市重点建设工程。
第三条 本办法所称市重点建设工程,是指经市政府批准,列入市政府年度重点建设工程计划,由国家、省、市出资或者政府组织融资的建设工程。
第四条 重点建设工程的监督管理,实行政府统一领导、监察机关组织协调、部门各负其责的工作机制,坚持依纪依法办事、严格程序、规范管理,实事求是、客观公正的原则。
第五条 成立萍乡市重点工程建设监督管理领导小组,由市政府常务副市长任组长,市发改委、市监察局主要领导任副组长,成员由市财政局、市审计局、市建设局、市公共政务管理局、市政府法制办等部门负责人组成。领导小组下设办公室,由市监察局一名副局长兼任办公室主任,市重点建设工程监督管理领导小组(以下简称领导小组)根据国家和省、市有关规定,履行下列监督管理职责:
(一)检查有关法律、法规、制度及本办法的贯彻落实情况,提出年度重点工程建设监督管理意见;
(二)协调解决重点工程建设监督管理中的疑难、复杂问题,重大事项向市政府提出建议,提供决策依据;
(三)监督参与重点工程建设的各部门各单位签订、履行廉政合同情况;
(四)对参与重点工程建设中的单位和人员的违法违纪、违反程序、不当管理等行为进行调查并提出处理意见的建议;
(五)完成市政府交办的其他任务。
第六条 重点建设工程监督管理实行特派监察小组责任制,由领导小组根据项目不同向各重点建设工程派驻特派监察小组,人员分别从监察、发改委、财政、审计等相关部门抽调。特派监察小组履行以下监督管理职责:
(一)列席重点工程建设相关会议;
(二)监督检查重点工程建设过程中的单位和个人执行法律、法规、制度、程序的情况;
(三)监督检查重点建设工程招标投标活动;
(四)监督检查工程估价材料审核及大型设备采购;
(五)监督重点工程建设施工合同的谈判和签订;
(六)监督重点工程建设管理中签证的审核;
(七)监督重点工程验收及资金管理拨付的审核;
(八)对重点工程建设中出现违纪违规问题及时组织人员初核,提出处理意见建议;
(九)完成领导小组交办的任务。
第二章 监督管理方式
第七条 重点工程建设从立项开始,建设单位必须报领导小组备案,自觉接受监督。特派监察小组要检查督促参建单位和人员遵守工程建设管理的相关规定、制度和程序。
第八条 建设单位和施工单位在签订建设施工合同的同时,必须签订廉政合同。
第九条 重点工程招标投标从制定工程招标规则和程序开始,项目建设单位除按法定程序接受有关部门监管外,还必须报领导小组备案,接受特派监察小组的全程监督。
第十条 工程变更按规定程序办理。一般变更必须经特派监察小组现场审核签字,重大变更必须报经领导小组批准,所变更图纸依法审查后报主管部门备案。
第十一条 重点工程建设遇到突发事件,不能按正常程序认定变更计量,由建设单位召集监理、施工等单位和特派监察小组现场勘察评估,及时办理签证。
第十二条 隐蔽工程的记录,必须有特派监察小组、甲方专业技术人员、监理和施工单位等人员签证才能生效。凡能现场签证的原则上一律现场签证,不能现场签证的也应草签实地测量资料,并以此作为正式签证的依据。
第十三条 估价材料的签证。由施工单位提出,建设单位收集市场信息,召集特派监察小组、施工单位和监理单位讨论决定后签证。
第十四条 工程验收由施工单位提出竣工验收申请,由建设单位组织特派监察小组和相关单位人员组成验收组,与施工单位一起进行验收。
第十五条 变更工程量验收应由建设单位、监理单位、施工管理员和特派监察小组现场测量认定。
第十六条 在验收过程中,必须按章办事,实事求是地及时做好记录,如遇疑问或不能确定的问题,必要时,应在领导小组派出人员监督下,由建设单位召集相关工程技术人员一起研究解决。
第十七条 领导小组如对工程或签证资料有疑问,有权进行抽查或现场勘验,也可聘请中介机构对存在疑问的问题进行审核和鉴定,作出结论。
第十八条 工程审计结算由审计机关组织实施。重点对招标文件、合同的执行情况、定额适用情况、签证资料真实性和估价材料的合理性进行审计并向领导小组报送审计结果。遇有疑问,领导小组可委托相关单位复核,工程审计结算以复核结果为准。
第三章 资金监督管理
第十九条 重点工程建设资金实行工程预算、工程重大变更和工程结算财政评审。
第二十条 工程进度款按施工合同规定条款进行拨付。由施工单位填报施工进度款拨付申请表,由建设单位现场代表、监理工程师、特派监察小组等相关人员核准,报项目责任领导审批后拨付。
第二十一条 工程结算款按施工合同规定条款进行拨付。由施工单位填报施工结算款拨付申请表,附建设工程施工合同复印件、工程竣工验收意见、工程结算书、工程审计(复核)报告等相关资料。由建设单位代表、监理工程师、特派监察小组等相关人员核准,报项目责任领导审批后拨付。
第二十二条 工程质保金由施工单位填报拨付申请表,附工程竣工验收意见和保修期验收意见等相关资料。由建设单位代表、监理工程师、特派监察小组等相关人员审核,报项目责任领导审批后拨付。
第四章 罚 则
第二十三条 对违反廉政合同的,按廉政合同约定处理。
第二十四条 重点工程建设单位及其工作人员有下列行为之一的,依照法律、法规和规定处理:
(一)违反《萍乡市重点建设工程项目管理办法》第三十三条、第三十四条所规定行为的;
(二)拒绝提供、无故拖延报送,隐匿、伪报有关情况和文件、资料的;
(三)阻挠、干扰监督检查人员依法行使职权的;
(四)无正当理由拒绝接受领导小组意见和建议的;
(五)打击报复检举揭发人、监督检查人的;
(六)其它违法、违规、违纪行为的。
第二十五条 咨询、勘察、设计、监理、施工等参建单位及其工作人员有《萍乡市重点建设工程项目管理办法》第三十五条规定行为之一或其它违法违规行为的,依照有关法律、法规处理,并禁止违规单位两年内进入本市重点工程建设市场。
第二十六条 特派监察小组成员有下列情形之一的,依照有关法律、法规处理:
(一)对被监督管理单位的违法违纪违规问题隐瞒不报,工作严重失职的;
(二)利用职权谋取私利的;
(三)泄露被监督检查单位商业秘密的;
(四)利用职权包庇或者诬陷他人的;
(五)有其他违法、违纪和违规行为的。
第二十七条 本办法由市监察局负责解释。
第二十八条 本办法自颁发之日起施行。