江西省九江市人民政府


九江市国有土地储备暂行办法


颁布单位　　九江市人民政府

颁布日期　　２００２０４０７

实施日期　　２００２０４０７

　　第一条 为盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等法律、法规和政策的规定，结合本市实际，制订本办法。
　　第二条　九江市城市规划区和城市发展控制区范围内的国有土地储备，适用本办法。
　　第三条　本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据本办法规定，将需盘活的存量土地收回、收购、置换以及征用的新增建设用地实行储备，并通过开发整理工作，实现土地资产保值和优化配置土地资源的行为。　　第四条　成立九江市土地储备管理委员会，其主要职责是：
　　（一）研究拟订全市土地储备的政策规定；
　　（二）协调有关部门的关系；
　　（三）落实土地收购储备资金；
　　（四）确定年度土地储备计划及地块；
　　（五）审查土地储备计划执行和资金运作情况，监控国有土地资产运作。
　　第五条　设立九江市土地储备中心，受市土地储备管理委员会的领导和监督并对其负责，受市土地行政主管部门管理，代表政府具体实施土地收购、储备和前期开发工作。
　　第六条　市计划、经贸、土管、建设、财政、监察、审计、房产、国资、规划等部门和浔阳、庐山两区人民政府应按各自职责，协同做好土地储备工作。
　　第七条　市土地储备中心根据国民经济发展计划、土地利用总体规划、年度用地计划、城市建设规划、产业结构调整和土地市场供求状况以及资金运作情况制定土地储备计划，并报市土地储备管理委员会批准后执行。
　　第八条　应储备的国有土地的范围。
　　（一）市区范围内的无主地；
　　（二）为政府代征的土地；
　　（三）土地使用期已界满依法收回的土地；
　　（四）闲置两年以上依法收回的国有土地；
　　（五）依法没收的土地；
　　（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因停止使用的原划拨国有土地；
　　（七）以出让方式取得国有土地使用权后无能力继续开发，但又不具备转让条件的土地，以及转让价格低于评估标定地价２０％的土地；
　　（八）因实施城市规划和公共利益的需要，市政府指令收购的土地；
　　（九）土地使用权人要求土地资产变现向市土地储备中心申请收购的国有土地；
　　（十）债权人依法取得土地使用权，并委托储备的土地；
　　（十一）其他需要进行储备的国有土地。
　　第九条　土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定，应当进行储备的国有土地，用地单位或其主管部门应将土地现状资料提前书面报告市土地储备中心，由市土地储备中心依法实行收购。
　　第十条　依照本办法规定应当进行储备的土地，用地单位不得擅自转让或变相转让土地使用权。严禁原土地使用权单位与需用地单位私自协议用地。国有土地使用权需处置应先进入政府土地储备中心，除基础设施建设和公益事业用地外，需要用地者一律从土地市场通过拍卖、招标方式出让取得国有土地使用权。对私下协议用地者一律不予批准用地。造成国有土地资产严重流失的，依法追究其法律责任。
　　第十一条　无主地、为政府代征的土地和依法没收、收回的土地，由市政府直接交给市土地储备中心进行储备。其他应当储备的土地由市土地储备中心按照本办法的规定进行收购储备。
　　第十二条　土地收购的一般程序：
　　（一）申请收购。市区范围内符合本规定的土地收购条件的国有土地，其土地使用权人应持有关资料及处置的原因，向市土地储备中心申请收购。
　　（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上建筑物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
　　（三）规划控制。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实地调查情况，向市规划等相关部门征求意见，确定土地开发用途及规划控制条件。
　　（四）费用测算。市土地储备中心根据调查和征询意见的结果，会同土地评估机构进行土地收购补偿费用的测算评估。
　　（五）方案报批。市土地储备中心根据权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市土地管理部门审查，报市土地储备管理委员会审批。
　　（六）签订合同。收购方案批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　　（七）收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，按土地置换的差价结算。
　　（八）权属变更。市土地储备中心按《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同向市土地、房产管理部门申请办理权属注销、登记手续。
　　（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付收购的土地和地上建筑物。被收购的土地之补偿费一经支付，即纳入土地储备。
　　第十三条　土地使用权人申请收购土地必须提供下列资料：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）法人资格证明书，如委托他人办理的应提交授权委托书；
　　（三）土地使用权合法凭证；
　　（四）房屋所有权合法凭证；
　　（五）土地平面图（１：２００或１：５００）；
　　（六）主管部门意见；
　　（七）其他需要提交的资料。
　　第十四条　《国有土地使用权收购合同》应使用由市土地管理部门依法制定的统一格式。《国有土地使用权收购合同》应载明以下内容：
　　（一）双方当事人；
　　（二）收购土地的位置、面积、用途、地上附着物及权属依据；
　　（三）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
　　（四）交付土地的期限和方式；
　　（五）双方约定的其他权利义务；
　　（六）违约责任；
　　（七）争议的解决方式。
　　第十五条　《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
　　第十六条　以出让、租赁方式取得的土地使用权被收购，原《国有土地使用权出让（租赁）合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
　　第十七条　土地收购补偿费一般按土地取得和土地开发成本计算。出让的土地使用权补偿费还应包括对土地使用权人巳支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用期间应付出的出让金部分。
　　具体标准按下列方式确定：
　　（一）收购划拨土地使用权的补偿费，应依据划拨土地用途、市区土地基准地价和国家有关规定进行评估，并经市土地管理部门依法确认，按确认地价的５６％进行补偿，但最高土地补偿费不超过５０万／亩。
　　收购破产企业的土地补偿费，按土地使用权出让后所得的价款扣除契税及有关规费后的净收益上交市财政，由财政按政策结算返回已破产企业，用于安置职工和偿还债务。
　　（二）收购出让土地使用权的补偿费。应以原出让合同约定的用途、出让金为依据，按原土地使用权取得成本、开发费、与剩余年限相当的出让金进行补偿。
　　（三）以土地置换方式进行储备的，按前款规定分别确定置换土地收购补偿费与土地评估价格，由市土地储备中心与原土地使用权人按土地置换差价结算。
　　（四）收购旧城改造拆迁的土地补偿费，应根据《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》执行。
　　第十八条　市土地储备中心可以对储备土地通过以下方式进行开发整理、利用。
　　（一）开发整理。市土地储备中心在土地使用权出让前完成地上建筑物及附着物拆除、土地平整等开发整理工作。
　　（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，在土地出让前，市土地储备中心可依法将储备的土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押。
　　第十九条　储备土地以招标、拍卖等方式出让或转让土地使用权的，经市土地行政主管部门审查，报市政府批准后，由市土地交易市场按有关法律、法规规定组织实施。拍卖所得价款中按土地收购储备成本补偿市土地储备中心，出让金、契税上缴市财政，扣除土地交易综合服务费后增值部分的５０％作为充实市土地储备中心收购土地的资本金。
　　第二十条　土地收购储备成本包括土地收购、储备、开发整理过程中发生的实际成本。
　　第二十一条　市土地储备中心应运作好土地收购储备的资金。土地收购储备资金运作受市财政、审计部门的检查和监督，并定期向市土地储备管理委员会报告运作情况。
　　第二十二条　土地收购储备资金由下列资金组成：
　　（一）财政安排；
　　（二）银行贷款；
　　（三）储备土地经营收入。
　　第二十三条　土地收购储备资金只能用于下列用途，不得挪作他用：
　　（一）土地使用权收购、收回补偿费用；
　　（二）住房拆迁安置补偿费用；
　　（三）储备土地的前期开发费；
　　（四）储备土地管理、招商等其他费用。
　　第二十四条　土地使用权符合储备条件，但土地使用权人未申请储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的，有关部门不得办理审批、登记手续，并按有关法律规定予以处罚。
　　第二十五条　土地储备工作人员玩忽职守，滥用职权，给国家、集体造成重大损失的，根据情节轻重，依法给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条　各县（市）土地储备工作可参照本办法执行。
　　第二十七条　本办法自发布之日起施行。
化工部


关于化工停、缓建项目财务管理的若干规定
1981年10月20日，化工部

序
根据一九八一年一月二十日国家计委、国家建委、国务院清办、财政部和中国人民建设银行总行（81）建发综字22号文《关于基本建设停建缓建项目善后工作的若干规定》的通知精神，结合化工停、缓建项目的具体情况，对有关财务管理方面的问题作如下规定：

一、总的要求
1．停、缓建项目的已完工程、未完工程及大型临时设施中的固定资产、流动资产和债权债务都是国家财产，必须严加保护，避免损失浪费。经管部门和经管人员都要善始善终，负责到底，财务会计人员要忠于职守，坚持按政策法令，把善后清理工作做好。
2．停、缓建项目的财产、物资仍由原经管部门负责清理保管，在善后工作未结束之前，特别是在与财务部门的帐目未结清之前清理保管工作不得撤销，经管人员也不得调离。
为适应停、缓建项目对财产物资管理的需要，原来没有财产管理部门的，应迅速从现有人员中适当调剂补充，把财产管理工作搞好。
3．一切财务收支都要由财务部门负责进行集中管理。停、缓建项目的财务机构不得撤销合并，会计主管人员及主要经管人员不得任意调离，一般经办人员必须调离时也要按《会计人员职权条例》规定办理，在其经办的业务、帐目和资料交接清楚后，始得离开岗位。

二、做好已完工程、未完工程和大型临时设施的清理维护工作
1．已完但尚未交付使用的工程要限期尽快办理交工和交付手续；已经具备使用条件，但尚未按设计完工的工程，也要通过协商，办理交工和交付手续。
2．已完工程、未完工程及大型临时设施都要妥善维护，尽量利用。凡经部同意转让给其他单位的，应按计划和财政管理体制报请有关部门批准，原则上实行有价转让。
3．必须报废的工程，由停、缓建单位提出，按国家有关处理报废工程的规定办理申请报废手续，经批准后结帐核销。

三、认真管好库存物资
1．经管部门要对全部设备材料进行认真的盘点清理，加强维护保管，防止丢失损失，财务部门要经常核对稽核，保证帐物相符。
2．认真做好通用设备材料的处理工作。处理的设备材料，凡是接、保、检工程及维护工程需要的应首先满足；需要对外处理时，要报部审批，并根据国家要求按质论价，及时回收资金，专立存户集中交部。严禁利用库存物资，擅自扩大工程建设。
3．盘盈盘亏处理时所发生的价差按会计制度规定的审批程序，经批准后列入决算。
4．引进设备材料按部（81）化财第194号通知精神办理。

四、管好、维护好固定资产和其他流动资产
1．要全面清查盘点固定资产和其他流动资产（低值及易耗品、家器具等），保证帐物相符。在帐无物的要查清追回，报废报损的要按规定申请上报，帐外的要弄清原因入帐，帐面已经摊销的要清点造册管好实物，借出去的要有专人负责限期收回，确实无法收回的可按质价让。任何单位或个人都不得以任何名义抽调、占用和挪用，严禁化公为私、化大公为小公、瞒报私分、哄抢侵占。
2．固定资产和其他流动资产的清点要有财务部门参加，经管部门的帐目要和财务部门核对相符，表册要报财务部门备案。
3．不使用的固定资产由经管部门封存，未经经管部门和财务部门同意以及单位领导批准，不得任意启封。固定资产和其他流动资产的领、退、拆、装、调、转及销售都必须按规定办理手续。
经管部门至少每季盘查一次，财务部门要定期进行稽核抽查。
4．停、缓建项目的固定资产不提折旧，但当使用于完成工作量或组织其他收入时，应按常规计提折旧。
5．经管部门和使用部门要有计划地对封存的、在库的、和在用的机器设备及其它固定资产进行有效的维护保养，保证固定资产的完整和完好。
6．化工引进停、缓建项目，用接运、保管、检验工程投资所建的码头、道路、堆场、仓库、宿舍、办公用房等永久性或临时性运卸、保管维护的专用设施与设备（构成固定资产性质），建成后，视同固定资产集中保管，建立帐卡，加强管理，不计提折旧。

五、切产做好已征土地的结算和管理工作
1．土地是固定资产的组成部分，经管部门要负责进行物和量的管理，财务部门要根据经管部门提供的资料办理结算。
2．最后审定的征用土地，要由经管部门与地方签订书面协议，明确征用范围（附地邻地界标桩及平面图）与各项条件，经当地政府签认，取得完整的合法的手续，以此作为费用结算和土地所有权的依据。
3．征而未用的土地，要按规定交公社耕种，要签订书面文件，并请当地政府出面，明确今后需用即可收回使用，不再付给补偿费或其他费用。

六、正确处理好与施工单位的结算
1．施工单位要在停、缓建单位的统一安排下，同心协力，办理交接结算手续。
在建工程按实际完成工程量结算：
预算范围以内的现场预制件，施工单位能利用的应尽量利用，不能利用的经清点核实后按实物量及分项预算价格结算。
现场剩余的工程用料经清点核实后，三大材按原转价格、地方材料确实调不出去的按预算规定的价格移交给停、缓建单位。
预付工程款、预付备料款都要抵付结清：
2．大型临时设施因项目停、缓建，无法按系数包干时，除施工单位可以带走的外，可按点交实物及其相应的帐面实际成本，向停、缓建单位办理移交结算，预支包干费应抵付结清。由停、缓建单位（即原建设单位）提供的大型临时设施，包括卸车措施设施，都应全部移交给停、缓建单位。
施工单位带来的活动房屋,原则上应由施工单位拆回,按双方议定的折旧程度作价冲减成本
3．施工单位撤离现场的迁返费用及由于停、缓建后发生的待命窝工费，按规定定额或按实际发生的计算，经当地建行签认，由施工单位按隶属关系报主管部门解决。

七、抓紧搞好债权债务的清理
所有债权债务，都要认真抓紧清理。
债权要全部结清收回，确定必须保留的备用金要重新审定，另立新户；呆帐坏帐要严格按会计制度规定办理，不能随便销帐。
债务要清偿，有纠葛的要弄清楚，该清偿的清偿，该销帐的锁帐，不要再挂在帐上。
偿付的资金用收回的债权、处理物资回收的资金解决。

八、明确资金渠道，管好用好资金
停、缓建项目的不同的资金需要，由几种不同的资金渠道解决，在使用时不得混淆。
1．维护工程投资，由停、缓建单位编制停、缓建工程维护费计划报部审批，从基建投资中解决。
2．长期维护及保管费，由停、缓建单位编造预算，经当地建行签注证明后报部，由部审查并申请专款解决。
长期维护及保管费包括：
（1）停、缓建留守机构的留守人员工资、附加工资及各种津贴，办公费、差旅费、交通费、工器具摊销及使用费、其他费用。
（2）固定资产设备、材料和其他流动资产的维护保管费。
（3）管天理、保管、警卫消防及维修人员的工资、附加工资及各种津贴；办公费、差旅费、交通费、工器具摊销及使用费、劳动保护费、警卫消防费及其他费用；开箱复箱费、维护材料费、机具使用费、水电汽气费、上盖下垫费、货架制作费、清杂费、归整倒堆费等。
长期维护及保管费可在“应核销其他支出——不增加工程量的停、缓建维护费”科目下核算。
3．已订货尚未到货的设备、材料应积极联系退货，撤销合同，承担合理的赔偿；已到货有应付货款，由停、缓建单位自行承付，需要增加的设备储备费，可提出货款计划，经当地建行签注证明报部审查后，由部申请解决。
4．清理回收的奖金，首先归还设备储备货款和偿付应付款，剩余资金可作为清理回收资金专户存储，集中交部。
5．要切实注意节约使用资金，充分利用现有条件，广开门路，组织其他收入，减轻国家负担。

九、其它问题
1．有接、保、检任务的停、缓建项目，其接、保、检财务工作，同时按部（81）化财第194号规定执行。
2．停、缓建项目的会计档案，按会计制度规定认真清理存档，会计报表仍按原规定编报。
3．本规定自发布之日起施行。