物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期

农业部办公厅


农业部办公厅关于印发《水稻机械化育插秧技术要点（试行）》的通知

(农办机[2006]6号)

各省、自治区、直辖市和计划单列市农机管理局（办公室、中心），新疆生产建设兵团农机局、黑龙江省农垦总局农机局，农业部农业机械化技术开发推广总站：

　　水稻机械化育插秧技术是2006年我部发布的20项主推技术之一，其示范培训工作已纳入我部“九大行动”之一的农业科技提升行动中，亦列为今年我部为农民办的“15件实事”之一。为规范技术要领，加强技术指导，做好水稻育插秧机械化技术的示范推广工作，我部制定了《水稻机械化育插秧技术要点（试行）》，现予印发，请各地结合实际贯彻运用。

　　附件：水稻机械化育插秧技术要点（试行）


农业部办公厅　　
二ＯＯ六年四月十日


　　附件：

　　水稻机械化育插秧技术要点（试行）


　　水稻机械化育插秧技术是采用规范化育秧、机械化插秧的水稻移栽技术，主要内容包括适合机械栽插要求的秧苗培育、插秧机的操作使用、大田管理农艺配套措施等。采用该技术可减轻劳动强度，实现水稻生产的节本增收、高产稳产。

　　一、规范化育秧
　　规范化育秧是实现机械化插秧的关键，常用的方式有双膜育秧、软盘及硬盘育秧三种。规范化育秧的显著特点是密度大、省秧田、秧龄短、秧苗成毯状。要求播种均匀、出苗整齐、根系发达、茎叶健壮、无病无杂。
　　（一）技术工艺流程（图略）
　　（二）育秧前期准备
　　1. 床土准备
　　床土宜选择菜园土、熟化的旱田土、稻田土或淤泥土，采用机械或半机械手段进行碎土、过筛、拌肥，形成酸碱度适宜（pH5～6）的营养土。培育每亩大田用秧需备足营养土100㎏，集中堆闷。
　　2. 种子准备
　　品种选择：选择通过审定、适合当地种植的优质、高产、抗逆性强的品种。双季稻应选择生育期适宜的品种。每亩大田依据不同品种备足种子。
　　种子处理：种子需经选种、晒种、脱芒、药剂浸种、清洗、催芽、脱湿处理。机械播种的“破胸露白”即可，手工播种的芽长不超过2mm。
　　3. 苗床准备
　　选择排灌、运秧方便，便于管理的田块做秧田（或大棚苗床）。按照秧田与大田1：100左右的比例备足秧田。苗床规格为畦面宽约140cm，秧沟宽约25cm、深约15cm，四周沟宽约30cm以上、深约25cm。苗床板面达到“实、平、光、直”。
　　（三）播种
　　为了确保规范化育秧质量，保证播种均匀、出苗整齐，宜采用机械或半机械播种方法。
　　1. 工艺流程
　　铺放育秧载体　　 装床土　　洒水　　 播种　　 覆土
　　2. 确定播种期
　　根据适宜机插的秧龄，参照当地常规栽插时间倒推适宜播种期。
　　3. 铺放载体
　　育秧载体有软盘、硬盘和有孔地膜。根据不同水稻品种，每亩机插大田约需15～25张软（硬）盘。双膜育秧按每亩大田准备长5m左右、幅宽1.5m的有孔地膜，孔距一般为2×3cm，孔径2～3mm。
　　根据不同育秧方式铺放不同载体。软（硬）盘紧密排放于苗床上。双膜育秧将打孔地膜平铺于苗床上，四周用木条固定，以控制床土厚度。
　　4. 装床土
　　在育秧载体上铺放床土，土层2cm左右，表面平整，并使床土水分达到饱和状态。
　　5. 播种
　　规范化育秧需精量播种。根据品种和当地农艺要求，选择适宜的播种量，要求播种准确、均匀、不重不漏。双膜育秧由于要切块切边，用种量略高于盘育秧。
　　6. 覆土
　　播种后要覆土，覆土厚度0.3～0.5cm左右，以不见芽谷为宜。
　　（四）覆膜
　　根据当地气候条件，搭拱棚或覆盖农膜后加盖稻草进行控温育秧。
　　（五）秧苗管理
　　1. 立苗
　　立苗期保温保湿，快出芽，出齐苗。一般温度控制在30℃，超过35℃时，应揭膜降温。相对湿度保持在80%以上。遇到大雨，及时排水，避免苗床积水。
　　2. 炼苗
　　一般在秧苗出土2cm左右，揭膜炼苗。揭膜原则：由部分至全部逐渐揭，晴天傍晚揭，阴天上午揭，小雨雨前揭，大雨雨后揭。
　　日平均气温低于12℃时，不宜揭膜。
　　温室育秧炼苗温度，白天控制在20～25℃，超过25℃通风降温；晚上低于12℃，盖膜护苗。
　　3. 水肥管理
　　先湿后干，秧苗三叶期以前，保持盘土或床土湿润不发白。移栽前控水，促进秧苗盘根老健。
　　根据苗情及时追施断奶肥和送嫁肥。
　　4. 病虫害防治
　　秧苗期根据病虫害发生情况，做好防治工作。同时，应经常拔除杂株和杂草，保证秧苗纯度。
　　（六）秧苗标准
　　适宜机械化插秧的秧苗应根系发达、苗高适宜、茎部粗壮、叶挺色绿、均匀整齐。参考标准为：叶龄3叶1心，苗高12～20cm，茎基宽不小于2mm，根数12～15条/苗。

　　二、机械化插秧
　　机械化插秧具有定苗定穴，栽深一致等特点。
　　（一）大田质量要求
　　机插水稻采用中、小苗移栽，耕整地质量的好坏直接关系到机械化插秧作业质量，要求田块平整，田面整洁、上细下粗、细而不糊、上烂下实、泥浆沉实，水层适中。
　　综合土壤的地力、茬口等因素，可结合旋耕作业施用适量有机肥和无机肥。
　　整地后保持水层2～3天，进行适度沉实和病虫草害的防治，即可薄水机插。
　　（二）秧块准备
　　插前秧块床土含水率40%左右（用手指按住底土，以能够稍微按进去为宜）。
　　将秧苗起盘后小心卷起，叠放于运秧车，堆放层数一般2～3层为宜，运至田头应随即卸下平放（清除田头放秧位置的石头、砖块等，防止粘在秧块上，打坏秧针），使秧苗自然舒展；并做到随起随运随插，避免烈日伤苗。
　　双膜育秧应按插秧机作业要求切块起秧，将整块秧板切成适合机插的标准秧块，宽为27.5～28cm、长为58cm左右。
　　（三）插秧作业
　　1. 插秧前的准备
　　插秧作业前，机手须对插秧机作一次全面检查调试，各运行部件应转动灵活，无碰撞卡滞现象。转动部件要加注润滑油，以确保插秧机能够正常工作。
　　装秧苗前须将空秧箱移动到导轨的一端，再装秧苗，防止漏插。秧块要紧贴秧箱，不拱起，两片秧块接头处要对齐，不留间隙，必要时秧块与秧箱间要洒水润滑，使秧块下滑顺畅。
　　按照农艺要求，确定株距和每穴秧苗的株数，调节好相应的株距和取秧量，保证每亩大田适宜的基本苗。
　　根据大田泥脚深度，调整插秧机插秧深度，并根据土壤软硬度，通过调节仿形机构灵敏度来控制插深一致性，达到不漂不倒，深浅适宜。
　　选择适宜的栽插行走路线，正确使用划印器和侧对行器，以保证插秧的直线度和邻接行距。
　　2. 插秧作业质量
　　机械化插秧的作业质量对水稻的高产、稳产影响至关重要。作业质量必须达到以下要求。
　　漏插：指机插后插穴内无秧苗。漏插率≤5%；
　　伤秧：指秧苗插后茎基部有折伤、刺伤和切断现象。伤秧率≤4%；
　　漂秧：指插后秧苗漂浮在水（泥）面。漂秧率≤3%；
　　勾秧：指插后秧苗茎基部90°以上的弯曲。勾秧率≤4%；
　　翻倒：指秧苗倒于田中，叶梢部与泥面接触。翻倒率≤4%；
　　均匀度：指各穴秧苗株数与其平均株数的接近程度。均匀度合格率≥85%；
　　插秧深度一致性：一般插秧深度在0～10mm（以秧苗土层上表面为基准）。

　　三、大田管理
　　根据机插水稻的生长发育规律，采取相应的肥水管理技术措施，促进秧苗早发稳长和低节位分蘖，提高分蘖成穗率，争取足穗、大穗。
　　（一）施肥
　　肥料种类和施肥量与当地的常规栽插相似。基肥为有机肥和无机肥结合施用；分蘖肥宜分多次施用；穗肥以促花肥和保花肥相结合，以促花肥为主。
　　（二）管水
　　栽后及时灌浅水护苗活棵，栽后2～7天间歇灌溉，扎根立苗。活棵分蘖期浅水勤灌，促根促蘖；有效分蘖临界叶龄期及时晒田，以“轻晒、勤晒”为主；拔节孕穗期保持10～15天浅水层，其它时间采用间歇湿润灌溉；抽穗扬花期保持浅水层；灌浆结实期干湿交替，防止断水过早。
　　（三）病虫草害防治
　　与其他小苗栽插水稻病虫草害防治的要求基本相同，根据当地植保部门预测和提供的药剂配方，有针对性的防治。