定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
　　【案情】
　　原告：张某。
　　被告：熊某。
　　张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
　　张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
　　××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
　　熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
　　××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
　　××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
　　此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。

作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
湖南省人大常委会


湖南省商品质量监督条例（修正）
湖南省人大常委会


（1992年8月23日湖南省第七届人民代表大会常委会第三十次会议通过 根据1997年8月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈湖南省商品质量监督条例〉的决定》修正）

第一章 总 则
第一条 为了加强商品质量监督，维护消费者和用户的合法权益，促进社会主义商品经济的健康发展，根据有关法律和行政法规，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 我省境内的质量监督，除本条第二款规定的以外，均适用本条例。
药品质量检验，食品卫生检验及检疫，动植物及其产品检疫，计量器具检定，船舶规范检验，锅炉及压力容器安全检验，进出口商品检验，依照有关法律、法规的规定，由各专门管理机构负责。
第三条 县级以上人民政府技术监督行政管理部门主管本行政区域内的商品质量监督工作，贯彻执行有关商品质量的法律、法规，检查商品质量，组织法定质量监督检验机构对商品质量进行检验，受理商品质量问题投诉，查处商品质量方面的违法行为。
县级以上人民政府技术监督行政管理部门可以根据需要设立商品稽查机构，稽查商品质量方面的违法行为。
第四条 工商行政管理部门和其他有关部门，应当按照各自的职责，配合技术监督行政管理部门做好商品质量的监督工作。
第五条 单位和个人都有权检举、揭发商品质量方面的违法行为。
消费者协会和用户委员会应当维护消费者、用户的合法权益，协助有关部门对商品质量进行监督。
对损害消费者和用户利益的行为，有关主管部门可以通报批评，新闻单位可以利用宣传媒介进行公开揭露。

第二章 商品质量责任
第六条 经营者经营的商品应当符合有关的质量标准和国家规定。
经营者采购商品，必须履行质量索证手续，严格进货检查验收制度。属于生产、运输过程中发生的质量问题，由商品经营者依法向有关责任者追索。
第七条 经营者经营的商品，应当符合下列要求：
（一）有质量检验合格证，并用中文标明商品名称、生产厂名和厂址；
（二）按照规定标明规格、等级、主要质量指标、标准编号、生产批号，附有与商品质量特性相符的说明书；
（三）分等分级的商品，在商品或者包装上应有分等分级标记；
（四）限期使用的商品，标明生产日期和安全使用期或者失效日期；
（五）使用不当易造成损坏的商品和可能危及人身、财产安全的商品，应当有警示标志或者有中文警示说明；
（六）剧毒、易燃、易爆、易碎、怕压、需防潮、不准倒置的商品，在包装上必须有明显的标志和储运注意事项；
（七）凡有包装的商品，其标签应符合国家标准和规定；
（八）实行生产许可证的商品，应当有许可证的标记、编号、批准日期和有效期限；
（九）使用注册商标的商品，应当有注册商标标记。
第八条 商品质量达不到标准或者规定等级但仍有使用价值的，应当在该商品或者包装上标出显著的“处理品”字样，不得作合格品销售。不符合强制性标准的商品，禁止销售。
第九条 经营者不得销售下列商品：
（一）超过保存期限或者失效变质的；
（二）所标明的指标、生产日期与实际不符的；
（三）冒用厂名、商标、优质标志、认证标志或者伪造许可证标志的；
（四）掺杂使假、以假充真或者以旧充新的；
（五）违反国家规定危及人身安全、健康的；
（六）国家明令禁止生产销售的。
第十条 禁止伪造或者涂改质量合格证、质量保证书、产品鉴定书、获奖证书和质量检测报告等商品质量证明文件。
第十一条 对涉及人身安全、健康或者对工农业生产影响较大的商品，实行售前质量报检制度。报检办法由省人民政府制定。报检商品目录由省技术监督行政管理部门公布。
第十二条 经营者销售商品，必须按照有关规定或者与消费者、用户约定，实行包修、包换、包退。因商品质量给消费者、用户造成损失的，经营者应当负责赔偿。
第十三条 广告经营者刊播、设置、张贴虚假广告，使消费者和用户蒙受经济损失的，依照广告管理条例的规定处理。


第三章 商品质量监督
第十四条 技术监督行政管理部门在查处商品质量方面的违法行为时，可以询问违法活动的行为人、嫌疑人和证人，调查与违法行为有关的活动，查阅、复制与违法行为有关的发票、帐册、凭证、文件、业务函电和其他资料，查封或者扣押假冒伪劣商品。
第十五条 县级以上人民政府技术监督行政管理部门的检验机构和县级以上人民政府技术监督行政管理部门授权的检验机构，负责商品质量监督检验工作。
第十六条 商品质量监督检验以商品应当执行的标准为判定依据；无标准的以国家有关规定为判定依据；无标准又无规定的，以合同、产品说明书、质量保证书、标签标明的质量指标为判定依据。
第十七条 商品质量监督机构抽取检验样品的数量和方法必须执行有关标准和规定。商品检验结果应当及时通知经营者。经检验的样品在留样期满后应退还经营者。
经营者应当如实无偿提供商品检验样品和有关资料，不得拒绝检验。经过安全性或者破坏性检验的样品，不得作合格品销售。
对同一品种、规格、型号、批次的商品，不得重复抽检；重复抽检的，经营者有权拒绝。
第十八条 商品质量监督人员执行公务时应当出示证件，对涉及专利和专有技术的有关资料应予保密。
第十九条 经营者对商品质量检验结果有异议的，可以在接到检验结果通知之日起15日内，向下达验检结果通知的技术监督行政管理部门或者上一级技术监督行政管理部门申请复检。复检结果为终检结果。

第四章 投诉、仲裁与起诉
第二十条 因商品质量使消费者和用户的合法权益受到损害时，消费者和用户有权要求经营者修理、更换或者退货；造成人身伤害或财产损失的，有权要求经营者赔偿；消费者和用户可以向技术监督行政管理部门、工商行政管理部门、消费者协会或者用户委员会投诉；也可以直接向人
民法院起诉。
第二十一条 技术监督行政管理部门、工商行政管理部门受理的消费者和用户的投诉，应当及时处理，作出答复。
消费者协会、用户委员会受理消费者和用户的投诉，可以进行调解。
第二十二条 因商品质量发生的争议，当事人可以根据达成的仲裁协议申请质量责任仲裁；未达成仲裁协议的，当事人可以直接向人民法院起诉。
第二十三条 消费者和用户依照本条例第二十条的规定提出要求、投诉或者起诉，应从知道或者应当知道其合法权益受损害之日起一年内提出；有规定或者约定期限的，应当在规定或者约定期限内提出。

第五章 奖励与处罚
第二十四条 有下列情形之一的单位或者个人，由人民政府或者有关部门给予表彰、奖励：
（一）守法经营，维护消费者和用户合法权益事迹突出的；
（二）在商品质量监督工作中有显著成绩的；
（三）检举揭发商品质量方面的违法行为成功的。
第二十五条 经营不符合本条例第七条第（四）项、第（五）项规定的商品，情节严重的，按照《中华人民共和国产品质量法》的规定，可以责令停止销售，并可处违法所得15％至20％的罚款。
经营不符合本条例第七条规定的其他商品的，按照《中华人民共和国标准化法》和其他有关法律、法规的规定处罚。
第二十六条 以不合格商品冒充合格商品销售的，按照《中华人民共和国产品质量法》的规定，责令停止销售，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款，可以吊销营业执照。
销售不符合强制性标准的商品的，按照《中华人民共和国标准化法》的规定处罚。
第二十七条 经营者有违反本条例第九条规定的行为之一的，依照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国标准化法》等法律、法规的规定处罚。
第二十八条 违反本条例第十条规定的，没收违法所得和伪造、涂改商品质量证明文件，处1000元以上10000元以下的罚款。
第二十九条 商品质量确有问题，经营者不履行包修、包换、包退责任的，责令改正，按照《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》处理。
第三十条 经营者不按规定履行商品质量售前报检的，责令限期报检，逾期不报检的处以1000元以下的罚款。
第三十一条 执行本条例规定的行政处罚，不免除经营者对消费者、用户承担的包修、包换、包退和赔偿损失的责任。

第三十二条 本条例规定的行政处罚，由县级以上技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门按照各自的职权作出决定。但对同一违法行为不得重复罚款。
技术监督行政管理部门查处商品质量方面的违法行为，需要责令停业整顿或者吊销营业执照的，可以提出建议，由工商行政管理部门作出处理决定。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十四条 违反本条例规定，情节严重，触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第三十五条 商品质量监督人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级行政管理部门给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十六条 本条例自公布之日起施行。

附：湖南省人民代表大会常务委员会关于修改《湖南省商品质量监督条例》的决定

（1997年8月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

决定
湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议了湖南省人民政府关于《湖南省商品质量监督条例修正案（草案）》的议案，按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定，决定对《湖南省商品质量监督条例》作如下修改：
一、第三条第一款修改为：“县级以上人民政府技术监督行政管理部门主管本行政区域内的商品质量监督工作，贯彻执行有关商品质量的法律、法规，检查商品质量，组织法定质量监督检验机构对商品质量进行检验，受理商品质量问题投诉，查处商品质量方面的违法行为。”
二、第七条修改为：“经营者经营的商品，应当符合下列要求：
“（一）有质量检验合格证，并用中文标明商品名称、生产厂名和厂址；
“（二）按照规定标明规格、等级、主要质量指标、标准编号、生产批号，附有与商品质量特性相符的说明书；
“（三）分等分级的商品，在商品或者包装上应有分等分级标记；
“（四）限期使用的商品，标明生产日期和安全使用期或者失效日期；
“（五）使用不当易造成损坏的商品和可能危及人身、财产安全的商品，应当有警示标志或者有中文警示说明；
“（六）剧毒、易燃、易爆、易碎、怕压、需防潮、不准倒置的商品，在包装上必须有明显的标志和储运注意事项；
“（七）凡有包装的商品，其标签应当符合国家标准和规定；
“（八）实行生产许可证的商品，应当有许可证的标记、编号、批准日期和有效期限；
“（九）使用注册商标的商品，应当有注册商标标记。”
三、第二十二条修改为：“因商品质量发生的争议，当事人可以根据达成的仲裁协议申请质量责任仲裁；未达成仲裁协议的，当事人可以直接向人民法院起诉。”
四、第二十五条修改为：“经营不符合本条例第七条第（四）项、第（五）项规定的商品，情节严重的，按照《中华人民共和国产品质量法》的规定，可以责令停止销售，并可以处违法所得15％至20％的罚款。
“经营不符合本条例第七条规定的其他商品的，按照《中华人民共和国标准化法》和其他有关法律、法规的规定处罚。”
五、第二十六条修改为：“以不合格商品冒充合格商品销售的，按照《中华人民共和国产品质量法》的规定，责令停止销售，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款，可以吊销营业执照。
“销售不符合强制性标准的商品的，按照《中华人民共和国标准化法》的规定处罚。”
六、第二十七条修改为：“经营者有违反本条例第九条规定的行为之一的，依照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国标准化法》等法律、法规的规定处罚。”
七、第二十九条修改为：“商品质量确有问题，经营者不履行包修、包换、包退责任的，责令改正，按照《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》处理。”
八、条例中的“标准化行政管理部门”修改为“技术监督行政管理部门。”
本决定自公布之日起施行。
《湖南省商品质量监督条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。



1997年8月2日