采光权纠纷的成因及对策/王春胜
作者:法律资料网
时间:2024-07-06 22:44:50
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采光权纠纷的成因及对策
王春胜
近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。
一、采光权纠纷的成因
产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
二、采光权纠纷的法律分析
1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。
2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。
由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。
3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于 国家标准的计算赔偿数额：
赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）。
三、减少城市采光权纠纷的对策
首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。
第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。
第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。
北安市人民法院 王春胜
王春胜
近年来，随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之间的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，由于遮挡阳光的均为新建建筑，且多是高层建筑，因此周围居民阻挠施工，甚至发生暴力冲突的事件时有发生，引发较大的社会矛盾。采光权纠纷大多是以群体诉讼的方式出现，给人民法院审判工作带来了挑战和新的研究课题。我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”从该法律规定看，相邻关系包括相邻用水关系、相邻通行关系、相邻通风关系、相邻日照关系以及相邻防险关系等。
一、采光权纠纷的成因
产生采光权纠纷的主要原因：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三是依据我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（下称《规范》）的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”上述标准是基于我国南北区域不同采光条件综合考虑的，而有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
二、采光权纠纷的法律分析
1、采光权侵权的认定。采光权纠纷是侵权纠纷的一种，应当适用谁主张谁举证原则，即主张侵权的一方应当承担证明侵权方存在侵权事实的责任；对于侵权方而言，应当承担证明其没有造成对方采光权损害的责任。在举证责任分配中，应当注意到，侵权的建筑物是否经过合法的行政审批不是侵权与否的判断标准，即不论建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害，就应当承担相应的赔偿责任。
2、采光权侵权的赔偿依据和标准。目前，采光权侵权案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。笔者认为，可参照《规范》确定民事赔偿与经济补偿的界限。被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的，由侵权人对被侵权人承担赔偿责任；虽被遮挡，但被遮挡后的日照时间高于上述标准的，仍要由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。
由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上，还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利的被侵害，因此，采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。
在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积，对于阳台、厨房、厕所等则不应计算在采光面积内。不应当将被侵权的建筑物新旧程度、房屋购买价格，以及产权性质作为确定赔偿数额的标准。
3、赔偿数额的计算。采光权纠纷应当以一次性赔偿为宜，不宜以定额长期赔偿的方式判决。在审判实践中，目前有两种计算公式，均是以《规范》规定的标准作为计算基础。一种计算方式是首先根据上述规定确定赔偿数额，以及同样按照上述规定确定补偿数额，两项相加作为赔偿总数：低于国家标准的时间差（分钟）×赔偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）＋超过国家标准的时间差（分钟）×补偿单位（元/分钟/平方米）×居室（客厅）的面积（平方米）另一种计算方式是按照不同时间段确定赔偿数额，依据《规范》的规定，将遮挡采光的时间，以不同时间段确定一个赔偿单位，通常低于国家标准时间段的赔偿单位大于高出国家标准时间段的赔偿单位，高于国家标准的作一次性补偿；低于 国家标准的计算赔偿数额：
赔偿单位（元/平方米）×居室或客厅面积（平方米）。
三、减少城市采光权纠纷的对策
首先是政府要加强对建筑市场的监管，目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制，经过政府规划部门审批后的建设项目，应当严格执行规划要求，对于违反规划要求和超规划进行建设的项目，要及时发现，及时查处，特别是应当制定强制拆除违规建设部分的行政规章，以保护合法建筑所有人的权利。
第二是进一步加强社会诚信机制的建设目前全社会都在提倡诚信机制的建设，对于建设开发商来说，应当保有最基本的良知与良心，为社会建造质优价廉的房屋，不要把自己的利益建立在违法开发、违规建设上。普通城市居民也应当增强社会公德，私搭乱盖行为只能造成他人生活的不便，带来麻烦与矛盾，因此不能为了一己之利侵害他人的幸福与权利。
第三是加大对违法违章开发商的惩罚力度。结构完好、设计合理、施工质量合格、符合建筑规划要求的建筑物使用寿命在50年以上，一旦在侵权建筑物竣工并交付使用后发生采光权纠纷，大多数原告拆除侵权建筑物请求都得不到支持。因此，对权利人进行一次性补偿或赔偿成为解决采光权纠纷案件的唯一途径。虽然对权利人的权利救济通过诉讼进行了解决，但是对于违反建筑审批规划的开发商，应当采取行政处罚，以平衡社会关系，缓解社会矛盾。
北安市人民法院 王春胜
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