物权的变动是指物权产生、变更和消灭的总称。我国法学理论长期以来把物权以其客体的物理状态划分为动产物权和不动产物权，并以此为基础形成了一套占据统治地位的物权变动公示原则，即动产物权以占有、交付作为产生法律效果的公示方法，不动产物权以登记作为产生法律效果的公示方法。但该理论体系未能摆脱原有法律制度以财产所有权为主线的物权概念的束缚。随着物权理论的发展进步和我国立法质量的提高，物权种类日益具体，已远非财产所有权为物权主要内容的固有模式。现行以物权客体的物理状态作为物权分类基础并以此形成的一系列物权变动模式的理论已显得力不从心，不仅不能揭示物权的真实法律特征，而且导致司法实务界在处理物权变动纠纷时认识上的混乱，实有给予明晰的必要。

　　基于物权由权利人直接支配物的权利、直接享有物的利益的权利和排除他人干涉的权利三种法律特征，物权的存在必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来，也即物权的公示。如果仅以动产、不动产对物权进行基础分类，并以此作为物权变动公示方法的界限，那么由此划分出的物权公示方法能否揭示出物权的真实状态呢？当然是不能的，比如说因动产抵押产生的担保物权按照我国《担保法》的规定也以登记为生效法律要件，即采用了登记要件主义的公示方法，而非交付主义，这说明动产物权的产生也非衡一地采用交付生效为公示方法，动产物权以交付为生效要件的理论基础在此即发生了动摇。同样，对于不动产物权而言，是否也衡一地以登记为物权变动的公示方法呢？当然也不是，比如说《合同法》第二百八十六条赋予建设工程合同承包人针对建设工程的优先权，我国民间传统习惯中的典权，也均未要求以登记为生效要件。这些现实存在的问题要求我们应当从中国的国情出发并尊重民俗习惯，重新审慎我国的物权理论，并以此为基础调整指导现行的立法思路，创立具有中国特色的物权制度。以权利人对标的物支配范围的不同划分物权种类，即以所有权和限制物权为基础并确立物权变动的基本规则，不失为一可举之措。

　　首先，以权利人对物的支配范围为界限划分物权种类，符合我国的民法传统，我国现行《民法通则》第五章第一节的“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之内容并未将物权按照动产与不动产的物理特性进行分类，而且该法实施十七年以来，有关财产所有权以及与之相对应的限制物权的法律规定已广泛地确立在众多的法律中，并被法律界接受，操作上也趋于成熟。在编篡我国《民法典》增添物权法内容时，将财产所有权和限制物权两项内容作为物权的两个基础种类确立其法律地位，不仅可以有效地继承原有的立法成果，便于司法实务界理解掌握并操作运用，同时还可以避免因对物权概念所做的大幅度调整而影响到法律的稳定性这一弊端，彰显立法技术的成熟。

　　其次，以财产所有权和限制物权为框架对物权种类作出划分，可以有效地解决现存法学理论有关动产物权和不动产物权变动原则的冲突。由于财产所有权、限制物权中均包含有动产物权、不动产物权的内容，所以由动产物权、不动产物权的物理特性为基础产生的物权公示原则不能完全适应物权的变动内容，在调整范围上势必会出现矛盾或者空白，这是极不严肃的（如前所举之例）。纵观我国现行的物权法律制度，导致动产、不动产物权变动原则矛盾点的最关键原因还是在于该原则不能涵盖财产所有权，限制物权的全部内容，所以说，如果在立法结构上以财产所有权、限制物权为基础，继而确立动产不动产所有权、动产不动产限制物权的不同变动原则及法律后果制度，无疑将会使物权变动的公示方法更加符合我国现行的法律制度，也会使物权变动的公示内容因财产所有权、限制物权中权利客体物理状态的不同而不同，这样的物权制度框架才会显得清晰、稳定并具有普遍的适用性。比如以财产所有权为基础，分别明确动产所有权、不动产所有权变动的公示方式，以限制物权为基础分别明确动产限制物权、不动产限制物权变动的公示方式，概括地说就是把财产所有权、限制物权作为物权的两种基本分类，在上述基础分类的框架内再具体以动产、不动产为内容分别确立相应的物权变动规则。

　　另外，对物权种类的上述划分方法可以继承现行法律、法规确立起来的物权变动规则，形成完整的物权法律体系。由于我国《民法通则》第五章第一节“关于财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之内容并未明确物权的概念，仅对财产所有权的取得作出了交付时转移的规定，而对于用益物权、担保物权等物权的具体变动规则却散见于《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等法律甚至行政法规、司法解释中，这些内容虽然为我国物权变动规则提供了法律依据，但受其调整范围的限制，根本未能形成统一系统的物权理论，如果能够把这些法律规范所确立起来的物权变动规则在民法典中分别加以肯定，既能形成一套符合我国国情的物权理论体系，也可以保持原有法律体系的完整，有效地防止这些现行法律制度与民法典的内容出现冲突。比如说如果简单地把动产物权以占有、交付作为公示方法的理论体现在民法典中，则在遇到动产抵押物权的公示方法时即出现了矛盾，而如果将该理论具体运用到动产所有权的公示方法领域，将动产抵押物权作为限制物权的一个种类并确立其以登记作为公示方法的规则，这一原有的理论内容与具体规则的冲突自然会迎刃而解，在司法实务上会更加便于操作，只不过是将该理论在法律规范中具体化了，其原有的精神并不会受到过度的影响。

　　还有，现行物权变动公示方法的理论，实际上只能适用于财产所有权，将其确立为全部物权变动的基本规则已明显滞后。如前所述，动产所有权的变动以占有交付为公示方法，不动产所有权的变动以登记为公示方法，这一规则相对于财产所有权而言才具有无懈可击的效力，但对于其他物权而言则无法完全适用。而财产所有权只是物权的一个种类，将适用于物权部分种类的物权变动原则上升为对整个物权变动均具有适用力的理论内容从任何角度来说都是不合适的，也是不符合现行的法律制度的。所以说，改革现行的物权变动理论，科学地划分物权种类，并将交付和登记两种物权变动的公示方法具体地运用到不同的物权种类中去，是法治建设的客观要求，是适应立法发展趋势的客观要求。当然，交付和登记两种基本的物权变动公示方法又可以具体分为交付要件主义、交付公示主义、登记要件主义、登记公示主义等不同的规则，如何适用取决于具体的物权变动行为，交付和登记仍将毫无疑问地成为物权变动规则的基石。

　　综上，一部成功完整的民法典应当具备物权法内容，而一部系统全面的物权法则必须确立起清晰实用的物权变动规则。由于笔者对现行物权理论存在一些疑问，遂作拙文以期抛砖引玉，文笔、思路浅薄浮燥，望各位同仁给予指正点拨。


作者单位：河南省许昌市魏都区人民法院

安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府令第42号

《铜陵市廉租住房保障办法》已经2008年5月30日市政府第9次常务会议通过，现予公布，自2008年7月1日起施行。2004年8月12日市政府发布的《铜陵市城镇廉租住房管理试行办法》（铜政〔2004〕27号）同时废止。
市 长 李 明
二○○八年六月十六日
铜陵市廉租住房保障办法
第一章 总 则
第一条 为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市最低收入家庭的住房困难，根据建设部《廉租住房保障办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市城区范围内城市最低收入住房困难家庭廉租住房保障及其监督管理，适用于本办法。
第三条 市政府在解决城市最低收入家庭住房困难的发展和年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条 廉租住房实行属地管理，各区政府负责本辖区内的日常管理，市房地产行政主管部门负责本市廉租住房保障工作的指导和监督。
市发展改革、物价、监察、民政、财政、审计、税务、统计、规划、国土资源等部门应当按照各自职责，做好本市廉租住房保障的相关工作。
第二章 保障对象与方式
第五条 申请廉租住房的家庭应当同时具备下列条件：
（一）家庭人均月收入不高于城镇居民最低生活保障标准；
（二）人均住房面积低于10平方米（含10平方米）。
第六条 廉租住房保障对象的保障标准由市房地产行政主管部门会同市民政、统计等相关部门制定，报市政府批准后执行，每年向社会公布一次。
第七条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
货币补贴是指向保障对象发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
实物配租，是指向保障对象提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
第八条 实行货币补贴方式的，根据家庭收入情况，分类按户确定租赁住房补贴标准。实行实物配租方式的，以户为单位确定。
第三章 保障资金与房屋来源
第九条 廉租住房保障资金的筹集：
（一）财政预算安排；
（二）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的全部余额；
（三）土地出让净收益中提取不低于10%的资金；
（四）上级廉租住房补助资金；
（五）廉租住房租金收入；
（六）社会捐赠及其他。
廉租住房资金纳入政府住房基金，实行财政专户管理，专项用于发放租赁住房补贴、兴建、购置或维修廉租住房和物业管理费用。
廉租住房租金收入按规定实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十条 实物配租房源主要包括：
（一）腾退的公有住房；
（二）兴建、购置的住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房、社会捐赠廉租住房房源或资金按照国家规定的有关税收政策执行。
第十一条 廉租住房建设用地的规划布局，考虑城市最低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
第十二条 新建廉租住房主要在经济适用住房、普通商品住房等项目中配套建设。新建廉租住房，单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据市最低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设的廉租住房在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。配建廉租住房回购价参照同年度经济适用房回购价执行。
第十三条　　鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠资金用于廉租住房的资金。
第四章　　申请与核准
第十四条 廉租住房保障建立自愿申请、严格审核、社会公示、轮候解决的制度。
第十五条 符合规定条件的家庭，在享受廉租住房保障期间不能再享受其他方式的住房保障。
第十六条 申请廉租住房保障的家庭，应当向户口所在地社区提交书面申请，社区经初审公示后报街道办事处；街道办事处进行复审并公示后报各区政府；各区政府进行审核和公示，经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以核准登记，登记结果一律向社会公开。
第十七条 在对申请家庭的户籍、人口、收入、住房等状况进行调查核实时，申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第十八条 凡符合规定条件的申请家庭，各区政府应做到应保尽保，确定相应的保障方式及轮候顺序，向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，优先安排发放补贴。
实物配租优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭以及其他急需救助的家庭。
第十九条 按照确定的保障方式，廉租住房保障对象领取租赁补贴或与辖区政府有关部门签订廉租住房租赁合同，合同的期限一般为一年。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，市房地产主管部门、街道办事处及社区应当在申请人户口所在社区、单位以及公共媒体上予以公布。
第五章 监督管理
第二十条 各区政府和市政府各相关部门要切实履行职责，对廉租住房的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
第二十一条 社区应按户建立廉租住房档案，及时掌握城市最低收入住房困难家庭的人口、收入及住房等变动情况。
第二十二条 享受廉租住房保障的家庭，应按年度向所在地区政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。各区政府应对申报情况进行核实、张榜公布。
市房地产行政主管部门根据城市最低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，会同有关部门调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，停止发放租赁住房补贴，或者终止廉租住房租赁合同。
第二十三条 城市最低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市最低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十四条 城市最低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，各区政府责令其限期退回；逾期未退回的，按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
第二十五条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章 罚 则
第二十六条 城市最低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，各区政府不予受理。
第二十七条 对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，各区政府应予纠正。对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
第二十八条 市房地产行政主管部门及有关部门的工作人员，在廉租住房保障工作中违反本办法规定滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处罚直至追究刑事责任。
第七章 附 则
第二十九条 对承租公有住房的城市低收入家庭，可以参照本办法规定，对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。
第三十条 本办法自2008年7月1日至2013年6月30日止。2004年8月12日市政府发布的《铜陵市城镇廉租住房管理试行办法》（铜政〔2004〕27号）同时废止。