论挂户车辆的赔偿责任/马英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 06:52:22   浏览:8498   来源:法律资料网
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论挂户车辆的赔偿责任

河南君洁律师事务所 马英杰


关键词:道路交通事故损害赔偿 挂户车辆 挂户人 被挂户人 赔偿责任 连带责任
摘要:目前,我国道路交通事故频发,对公民生命财产和国家财产安全构成严重威胁,交通事故总量已由1986年的29万起上升到2005年的45万余起,死亡人数由1986年的5万2人上升到2002年的10.9万人,2005年近10万人死亡,直接财产损失18.8亿元。道路交通安全法的颁布施行使得交通事故处理部门调解案件数量下降,人民法院审理的道路交通损害赔偿纠纷案件一定程度上升。挂户车辆作为我国特殊国情下出现的普遍现象,挂户车辆发生交通事故后如何确定赔偿主体,被挂户人是否应当承担民事责任、承担何种责任及承担责任后的追偿权等问题不得不引起我们的关注,但是我国民法理论及实务中对挂户车辆损害赔偿问题没有较多的研究,现行法律对此又无明确规定,全国各地各级法院各行其是,相同的案情在不同地区的法院的判决结果很有可能不一致甚至差异很大,再加上全国各地法院制订出各个不同的“指导性文件”,直接影响到挂户车辆损害赔偿案件的公正性与公平性,动摇了人们对法律的公平信念,有些甚至严重影响了相关法律关系主体的合法权利,促使我们不得不对这个问题进行深入的研究与探讨。
一、车辆挂户的现状及存在问题。车辆挂户是现阶段我国特殊国情下的普遍现象,所谓车辆挂户是指由挂户人出资购买车辆,为了交通营运方便或者其他种种原因,在机动车登记管理部门将自己所购车辆登记被挂户人名下的现象。车辆挂户现象是计划经济向市场经济过渡过程中出现的车辆营运和管理不规范的产物,挂户人(公民、合伙、法人及其他组织)是车辆的实际所有权人,能够占有支配车辆,并享有该车的运行利益。被挂户人(公民、合伙、法人及其他组织)是在机动车登记管理部门登记的车主,是车辆的名义所有权人和法定车主,对车辆具有一定的支配控制权并享有一定的运行利益。常见的车辆挂户的类型有以下四种:私车公挂(为表述方便,本文所谓“公”是指法人及其他组织,“私”是指公民个人或者合伙)、私车私挂、公车私挂、公车公挂。私车公挂即我们常说的挂靠,所谓车辆挂靠是指由个人或者个人合伙出资购买车辆,为了交通营运过程中的方便或者其他原因,将车辆登记为某个具有运输经营资质的单位(或者其他个人)名下,以他人的名义进行运营的现象,此为最典型的车辆挂户现象。车辆挂靠是中国特殊国情下的畸形产物,市场经济正常要求从事运输经营要有一定的运输资质和承担市场风险能力,但是具有运输资质的企业并没有太多的资金去购买车辆,另一方面一些个人却是有资金购买车辆却不具有从事运输经营的资质,市场经济又需要一定数量的具有资质的车辆从事交通运输,在现代企业制度没有形成的情况下三者结合才产生出的一个市场经济的畸形儿——车辆挂靠。事实上大多数运输公司只是些空壳,车辆全部归挂靠人所有,交通运输企业简直就是一个车辆混合体。全国各地的出租车公司车辆基本都是个人所有,但均要挂靠在出租车公司名下方可从事出租车营运,从事货物运输的及一些特种车辆经营状况也是如此。车辆挂靠现象在一定程度上满足了交通运输实际的需要,给一些单位、个人带来了可观的运输效益,但存在相当多的隐患和问题。近期江西、山西省、山东省、上海市等一些省市相继出台了一些规范和限制车辆挂靠的规定,规范目前存在的车辆挂靠管理及相关问题。私车私挂既个人或者个人合伙出资购买车辆因某些特殊原因(在政府机关任职等),而自己所购车辆在机动车登记管理部门登记在他人名下或其中一个合伙人名下的现象,此种车辆挂户方式亦较为常见。公车私挂即单位或者其他组织出资购买车辆,为躲避债务或者车辆超标等特殊原因,而将所购买车辆登记在某一公民个人名下的现象,此种挂户现象也较为常见。较为少见的是公车公挂,一单位或者其他组织购买的车辆而登记在其他单位名下的现象。同时笔者认为,所有车辆买卖未办过户手续的现象均属于车辆挂户并包含在以上四种常见类型之中。车辆挂户是典型的名实不符的违法行为,该现象不仅仅给机动车登记管理工作带来严重不便,同时也给机动车产权的界定增加许多困难,用以合法形式掩饰种种非法目的,给交通运输安全带来较大负面影响,尤其是挂户车辆发生交通事故造成他人人身伤害及财产损失时,给事故处理带来相当大的难度,致使受害人受损合法权益不能得到及时充分救济。
二、挂户车辆发生道路交通事故诉讼主体的确定及责任的承担。对于挂户车辆发生道路交通事故产生赔偿纠纷,挂户人和被挂户人所要承担的法律责任问题法律法规及司法解释至今没有明确规定,全国各省市高级法院各有各的指导性意见,而且这些指导性意见规定又截然相反。同样是挂户车辆发生交通事故,在山东省发生的交通事故被挂户人不用承担赔偿责任或者承担极少责任,但到了安徽省就要承担车辆赔偿责任,到了河南省有的地市要承担责任而有的地市就不承担责任。分歧的重点是被挂户人是否应当承担赔偿责任及承担何种责任,就此问题大致有以下几种观点:1、被挂户人承担垫付责任。如北京市、上海市、四川省、广西壮族自治区、重庆市等。垫付责任的理论依据是基于挂户人是以其名义从事交通运输经营,作为名义车主和法律形式的车主,在发生交通事故后应当对受害人承担承担垫付责任。2、被挂户人和挂户人承担连带赔偿责任。如安徽省、河南省、山东省、江苏省等。该观点认为,由挂户人承担赔偿责任,被挂户人承担连带赔偿责任。其理由是交通事故损害赔偿是一种特殊侵权赔偿,而被挂户人从法律意义上讲就是车辆所有人,对所挂户的车辆没有尽到监督、管理的义务、造成侵害赔偿,均以过错共同侵权论处,对挂户车辆承担连带赔偿责任。3、有限连带责任。如天津市、福建省、山东省部分地市、河南省部分地市等。该观点认为,交通事故应由挂户人承担赔偿责任,被挂户人在收取该车辆管理费范围内承担有限连带赔偿责任,其理由是被挂户人与挂户个人二者是挂户与被挂户关系,被挂户人对挂户车辆形式上有所有权,实质上挂户人受益的只是收取管理费这一小部分。因而,依据《民法通则》权利和义务一致原则,被挂户人在收取管理费范围内承担有限连带赔偿责任是公平公正的。4、不承担责任。河北省部分地区、吉林省部分地区。该观点认为肇事车辆虽挂户在被挂户人处,但被挂户人不是车辆的实际所有权人,又不是车辆营运收入的受益人,所以对挂户车辆发生交通事故造成损失不应承担责任。5、买卖车辆未过户的挂户车辆被挂户人不承担赔偿责任。全国相当部分法院都是此种做法,该观点所谓理论依据是车辆支配控制理论和运行利益理论,所谓法律依据是最高人民法院(2001)民一他字第32号答复江苏省高级法院的复函 “连环购车未办理过户手续,因车辆已交付,原车主既不能支配该车的运营,也能不能从该车的运营利益中获得利益,故原车主不应对机动车发生交通事故致人损害承担责任。但是,连环购车未办理过户手续的行为,违反有关行政管理法规的,应受其规定的调整。”
笔者认为上述第1种承担垫付责任的观点没有充分考虑车辆的支配权和运行利益,如仅是被挂户人垫付,但不让挂户人承担连带赔偿责任,会出现被挂户人如果故意不承担垫付责任受害人权益将无法保障的情况。第3、4、观点狭隘地理解了危险责任和报偿责任理论,机械地套搬西方的支配论和运行利益学说,第5种观点则是第4种观点的变种,纵容包庇车辆挂户的违法行为,给个别人逃避法律责任制造依据。上述几种观点均未准确理解危险责任和报偿理论,未能准确理解道路交通事故是特殊侵权纠纷,不能及时充分地对受害人的权益予以救济。而第2种挂户车辆的被挂户人和挂户人应当承担连带赔偿责任的观点不仅有理论依据也有法律依据。笔者认为,道路交通事故损害赔偿是特殊侵权纠纷,在车辆挂户关系中,被挂户人和挂户人是其内部关系,在其外部关系中,挂户车辆是以被挂户人名义从事的营运活动,挂户人支配车辆并享有车辆运行利益,被挂户人同意且放任挂户人以其名义进行具有交通安全危险的民事活动,如发生交通事故挂户车辆负事故责任则被挂户人与挂户人二者构成共同侵权,所以应当由被挂户人与挂户人承担连带赔偿责任。如被挂户人承担赔偿责任后,可依据其内部挂户合同约定向挂户人追偿,安徽省高级人民法院2006年2月10日关于《审理人身损害赔偿案件若干问题的指导意见》皖高法(2006)56号 已率先对此作出明确规定。(说明:该指导意见中的挂户单位即本文中的被挂户人,车辆实际所有权人为本文的挂户人)
〈一〉、被挂户人与挂户人均是危险物——挂户车辆的支配者,也是危险活动——交通运输活动的经营者,应当承担危险责任。所谓危险责任,是近代西方侵权行为法发展的产物,是指具有危险性的物或活动,一方面因其存在对于社会有着重要的有益性,但另一方面,它又不可避免地致社会于损害,对于这些危险又唯有危险物的支配者和危险活动的经营者可得预防和减少,从而对于这些危险物或危险活动所产生的侵害当然就应当由危险物的支配者和危险活动的经营者负其责任。持被挂户人不应承担挂户车辆事故责任的人认为,挂户人是挂户车辆的支配者、交通运输活动的控制者,而被挂户人无法支配车辆,也不能对交通运输活动进行实际的控制,所以对挂户车辆所发生的交通事故损害,也就当然应当由挂户人承担,被挂户人不应承担交通事故的损害赔偿责任。笔者认为这种观点是狭隘的,其对危险责任的认识和理解是片面的。无论何种形式的挂户关系,作为被挂户人对挂户车辆的运行危险是明知的,对以其名义进行交通运输活动是依照挂户合同认可的,对于挂户车辆和交通运输活动是能够在宏观上进行支配和控制的,否则,不允许挂户即可。宏观对挂户车辆进行管理与具体从事交通运输活动对车辆管理是相辅相成的,是层次不同的支配和控制而已,尤其是机动车登记具有物权公示的对外效力,让被挂户人与挂户人承担连带赔偿责任正与危险责任的目的一致。
〈二〉、被挂户人与挂户人对所有挂户车辆均享有运行利益,由被挂户人对挂户车辆损害承担赔偿责任不违反报偿责任理论。所谓报偿责任,乃是从罗马法“获得利益的人负担危险”这一法谚发展而来,各人虽可依自己之意志追求自身利益,但如果因此害及于他人的利益时,则作为利益追求的费用,应负担其损失,让追求利益之人同时负担其损失。持被挂户人不应承担挂户车辆事故赔偿的人认为,被挂户人为挂户车辆提供服务,作为被挂户人尽管从挂户车辆处定期收取一定的管理费用或者承包费用,但该费用的性质是为挂户车辆的车主提供各项服务的费用,而非从车辆运营中获得利益,所以不应认定收取管理服务费是取得运行利益。也就是说被挂户人没有从挂户车辆的运营中获得利益,也就不应当对挂户车辆损害承担赔偿责任。持被挂户人在收取管理费范围内承担赔偿责任者承认收取管理费是获得了挂户车辆的运行利益,但其得到的运行利益是有限的——管理费,所以被挂户人也只能在收取管理费的范围内对挂户车辆损害承担有限赔偿责任,无偿挂户则不应承担赔偿责任。笔者认为上述两种观点均没有准确理解报偿责任理论的运行利益。在各种各样的所谓挂户关系中,挂户人一般会收取一定数额的管理费,以"出租资质"名义的方式,"管理""挂户"的机动车,收取"管理费"。这种收取管理费的行为应该视为一种机动车运行利益的归属。挂户人运行被挂户的机动车,获得了一定的运行利益,但这也是以被挂户人的名义收取的。而被挂户人则是可以收取管理费取得了挂户机动车的一部分运行利益。还要注意的情况是,可能会有所谓"无偿挂户"的情况,即挂户人并不收取任何费用,只是因为种种关系让挂户人的车辆挂户到自己名下,对于这种实施"无偿挂户"行为的挂户人,当挂户车辆的运行给他人造成损害时,似乎不应使其承担赔偿责任。但是需要注意的是,被挂户人此时仍然有着自己的运行利益——种种关系,这些人方面的联系,曲折地都与挂户车辆的运行利益相关联,运行利益不仅仅财产化,而且会有各式各样的形式。
〈三〉、机动车登记具有物权公示效力,被挂户人作为法定车主应当对以自己名义登记的挂户车辆产生的损害承担赔偿责任,作为挂户人的实际所有权人则应当承担连带赔偿责任。《中华人民共和国道路交通安全法》第九条第(一)项规定: 申请机动车登记,应当提交以下证明、凭证: (一)机动车所有人的身份证明; 第十二条 第(一)项有下列情形之一的,应当办理相应的登记: (一)机动车所有权发生转移的;《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》第五条规定 初次申领机动车号牌、行驶证的,应当向机动车所有人住所地的公安机关交通管理部门申请注册登记。申请机动车注册登记,应当交验机动车,并提交以下证明、凭证: (一)机动车所有人的身份证明; (二)购车发票等机动车来历证明; 第七条规定 已注册登记的机动车所有权发生转移的,应当及时办理转移登记。 由上述规定足以得出机动车登记具有物权公示的对外效力的结论。
车辆挂户关系中,挂户人交纳各种税费、投保、年检都是以被挂户人名义人进行,车辆登记的法定车主是被挂户人而不是挂户人,且挂靠户人所从事的交通运输活动是以被挂户人的名义实施的。从维护交通事故受害人利益和其权利实现的角度出发,被挂户人出借其资质、名义,就应当对挂户人的行为承担责任。因为任何"公益行为"都不应该给社会带来危险,对自己允许的使用自己名义实施危险作业给他人造成损害而无资力赔偿者,被挂户人又可以不负责任,这实际上就等于允许有民事责任资力的组织帮助无民事责任资力的个人或组织欺骗社会。这样做,既不利于交易安全,更不利于受害人的权利的救济保护。
另外,挂户人以被挂户人名义从事交通运输活动,挂户人本身不具有相应从事运输活动的资质,国家只所以强调市场准入,强调资质,正是考虑到交通运输活动的公益性和风险性,挂户人个人无能力承担相应地市场风险和运输风险。挂户这个畸形儿并非法律所认可,相反法律法规是对此是明令禁止的,由于我国市场经济发展的配套法律制度尚不完善,短期内挂户这个畸形儿在还不可能消除。对此一些地方已相继出台一些规定,叫停挂户车辆,并明确了挂户车辆的责任承担问题。山东省交通厅出台的《加强道路运输挂靠租赁承包经营车辆安全生产管理规定》,明确道路运输企业法定代表人是安全生产的第一责任人,对其挂靠、租赁承包经营车辆的安全生产负全面责任;对挂靠、租赁承包经营车辆发生运输生产事故,由所在运输企业负责处理事故,运输企业先行进行赔偿。 江西省则明确规定:凡以企业名义经营的客车,发生安全与商务事故或违章经营行为,由企业对社会承担责任,挂靠或承包人依合同对企业承担责任。

附:部分省高级法院相关规定:
江苏省高级人民法院2001年全省民事审判工作座谈会纪要、苏高法(2001)319号文。关于挂靠经营的机动车致人损害的责任承担挂靠经营的机动车发生交通事故造成他人损害的,应由挂靠人和被挂靠人连带承担赔偿责任。挂靠人与被挂靠人之间约定被挂靠人对交通事故的后果免责的,仅在双方之间具有约束力,不能对抗第三人。
天津市高级人民法院《关于审理交通事故赔偿案件有关问题的经验总结》津高法(2004)64号文。被挂靠车辆在运行中造成他人损害的,按照下列规定处理:(1)若被挂靠单位收取了管理费或得到了经济利益,由挂靠人承担赔偿责任,被挂靠单位在收取的管理费和得到的经济利益总额内承担连带责任。(2)若被挂靠单位未收取管理费或未取得其他经济利益,仅仅是基于地方政府管理的要求挂靠或强制挂靠,被挂靠单位不承担赔偿责任。
吉林省高级人民法院关于印发《关于审理道路交通事故损害赔偿案件若干问题的的会议纪要》的通知27,出租车公司的出租车发生道路交通事故造成损的,以出租车公司为被告,由出租车公司承担损害赔偿责任。29,发生道路交通事故的机动车属于个人所有而挂靠在国有、集体单位或其他单位名下的,应当将挂靠人和被挂靠人列为共同被告,由挂靠人和被挂靠人承担连带赔偿责任。
安徽省高级人民法院《审理人身损害赔偿案件若干问题的指导意见》皖高法(2006)56号 2006年2月10日 第八条机动车发生交通事故造成他人伤害的,由在机动管理部门登记的车辆所有人承担赔偿责任。在机动车管理部门登记的车辆所有人与他人签订协议转让机动车的所有人,但没有到机动车管理部门办理变更登记,机动车发生交通事故造成他人伤害的,按本意见规定的挂户车辆处理。 第九条挂户车辆发生交通事故造成他人伤害的,由挂户单位(个人)与实际车辆所有人承担连带责任。车辆挂户是指按口头或书面协议,在机动车管理部门将车辆登记在他人名下。 第十条挂户单位(个人)承担责任后,有权向车辆实际所有人追偿。车辆实际所有人能举证证明已向挂户单位(个人)交纳了管理费用,但挂户单位(个人)没有履行挂户合同约定的监督管理义务的,挂户单位(个人)应自行承担一定责任。挂户单位(个人)收取管理费用,又与车辆实际所有人有“发生交通事故后不承担任何责任”等类似约定,要求车辆实际所有人承担全部责任的,不予支持。 第十一条出租车发生交通事故造成他人人身伤亡、财产损失,车辆属于出租车公司的,出租车公司承担责任;挂户经营的,按前两条规定处理。 山东省高级人民法院民事审判会议纪要 鲁高法〔2005〕201号(七)关于交通事故损害赔偿责任主体的确定问题。道路交通损害赔偿案件是一类特殊的侵权案件,根据最高人民法院有关司法解释的精神,其责任主体一般应根据对机动车运行支配权与运行利益的归属来确定。对于机动车挂靠经营情形下发生道路交通事故的,原则上应由挂靠人或者实际车主承担损害赔偿责任,但被挂靠人从挂靠车辆的经营中取得利益的,应承担适当的赔偿责任。
河南省高级人民法院关于当前民事审判若干问题的指导意见:三、关于审理道路交通事故案件的意见第五十一条 对于被告的确认,原告有选择起诉权,法院应参照本意见第四条的原则处理,被告应是在发生道路交通事故时,控制支配车辆的运行并享有运营利益的人。(八)未办理过户手续的车辆发生道路变通事故,致他人受到损害而引起损害赔偿纠纷的,以发生道路交通事故时的车辆实际占有人为被告(九)发生交通事故的车辆属于个人合伙且应当把车辆所有人列为被告时,如个人合伙起有字号,以依法核准登记的字号为被告;个人合伙未起字号的,以全体合伙人为被告(十)发生交通事故的车辆所属单位名为国营或集体,实为个人或合伙,以车辆财产所有人为被告(十一)发生交通事故的车辆属于私人所有而以单位名义经营的,或自己所有的车辆以他人名义经营的,以双方为被告。
广东省高级人民法院 、广东省公安厅《关于施行后处理道路交通事故案件若干问题的意见》21、人民法院经审理依法确定各自应承担的责任后,对于未超过责任限额范围的部分,根据受害方的请求,可判决由保险公司承担赔偿责任,也可判决由机动车所有人、车辆实际支配人及驾驶员承担连带赔偿责任,还可判决保险公司和机动车所有人、车辆实际支配人及驾驶员承担连带赔偿责任。对于超过责任限额范围的部分,判决由机动车所有人、车辆实际支配人、驾驶员承担连带赔偿责任。37、根据《道路交通安全法》第九条、第十二条的规定,机动车所有人是指机动车在车辆管理机关登记的单位和个人。本指导意见所称“车辆实际支配人”是指在车辆异动中未办理过户手续的买受人(发生多手交易均未过户的,为最后一次买卖关系的买受人)、受赠人、车辆承租人、借用人、挂靠人和承包经营人。
最高人民法院(2001)民一他字第32号答复江苏省高级法院的复函 “连环购车未办理过户手续,因车辆已交付,原车主既不能支配该车的运营,也能不能从该车的运营利益中获得利益,故原车主不应对机动车发生交通事故致人损害承担责任。但是,连环购车未办理过户手续的行为,违反有关行政管理法规的,应受其规定的调整。
作者姓名、单位:马英杰 河南君洁律师事务所
联系电话:0393-4413702 13303936585 Email:hnmyj@tom.com


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昆明市城市房地产交易管理条例

云南省昆明市人大常委会


昆明市城市房地产交易管理条例
昆明市人民代表大会常务委员会


(1999年9月23日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)

第一章 总则
第一条 为加强我市城市房地产交易管理,规范房地产交易行为,维护房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。
第三条 昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门,各司其职,密切配合,负责全市城市房地产交易管理工作。
县(含县级市,下同)房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责,协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。
第四条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第五条 房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规,依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第二章 房地产转让
第六条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、互换(交换)、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第七条 以出让方式取得土地使用权的,其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内可以转让。
土地使用权转让时,其土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第八条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为土地使用权出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第九条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,报该幅土地所在地的有批准权的县级以上人民政府审查批准,并按国家规定办理有关手续和交纳有关费用后,方可转让。
第十条 下列房地产不得转让:
(一)无合法房屋所有权和土地使用权手续的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利期间的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的;
(五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(六)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;
(七)房地产权属有争议的;
(八)法律、法规规定不得转让的其他情形。
第十一条 下列行为视同为房地产转让:
(一)以房地产权作价出资、入股与他人成立新的法人企业的;
(二)一方依法提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,并以房屋产权分成的;
(三)收购或者兼并企业时,房地产转移给新的权利人的;
(四)以房地产作价清偿债务的;
(五)企业之间或者其他组织之间进行的房地产转移行为。
第十二条 下列行为不属于房地产转让:
(一)共有人之间对共有房地产进行分割的;
(二)国家机关、由财政拨款的事业单位不改变原土地使用用途,与其下属机构之间进行房地产行政调拨的;
(三)依法继承的房地产。
第十三条 在同一房地产权出售时,当事人在同等条件下按下列顺序依次享有优先购买权:
(一)房地产共有人;
(二)房地产抵押权人;
(三)房地产承租人;
(四)其他依法享有优先购买权人。
第十四条 房地产转让时,当事人应当依法订立书面合同,使用统一的合同示范文本,并自合同签订之日起30日内到房地产所在地的市、县房产管理部门及土地管理部门办理房产转让合同登记备案和土地使用权转让审批手续。
第十五条 房地产转让的成交价格明显低于市场价的,由房产管理部门、土地管理部门委托具备合法资质的房产、土地评估机构对该房地产依法进行价格评估,并按评估价计征有关税费。
第十六条 房地产开发企业申办商品房预售许可证,应当向项目所在地的市、县房产管理部门提交下列文件及材料:
(一)营业执照和资质等级证书;
(二)土地使用权证书和建设工程规划许可证;
(三)工程施工合同及工程施工图;
(四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料;
(五)商品房预售方案。
第十七条 市、县房产管理部门应当在接到商品房预售申请书之日起10个工作日内作出答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证并向社会公告;不同意预售的,应当依法说明理由。
第十八条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证,并按国家规定到商品房所在地的市、县土地管理部门备案。
第十九条 房地产开发企业向购房人交付商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,按住宅质量保证书的约定承担保修责任,并负责办理房屋所有权证和土地使用证。

第三章 房地产抵押
第二十条 房地产抵押,应当凭合法的房屋所有权证、土地使用证分别办理,抵押人和抵押权人应当依法签订规范的书面抵押合同,并自合同签订之日起30日内,到抵押房屋或者土地所在地的市、县房产管理部门和土地管理部门办理登记手续。
第二十一条 办理抵押登记须提交下列材料:
(一)抵押人和抵押权人有效的身份证明或者法人资格证明;
(二)抵押合同原件;
(三)抵押房地产的合法权属证明材料;
(四)可以证明抵押房地产价值的有效资料;
(五)以与他人共有的房屋所有权、土地使用权抵押的,须出具共有人同意抵押的书面文件。
第二十二条 办理抵押登记后,抵押人应持房屋所有权证、土地使用证到房产管理部门、土地管理部门办理他项权利证明书。
第二十三条 下列房地产不得抵押:
(一)已办理土地使用权抵押登记,在抵押期间的房产;
(二)已办理房产所有权抵押登记,在抵押期间的土地;
(三)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十四条 在抵押期间抵押权发生变更或抵押关系终止时,抵押当事人应当自变更或者终止之日起30日内,到原登记机关办理抵押权变更或者注销登记。

第四章 房地产租赁
第二十五条 房地产租赁,是指房地产权利人作为出租人将其房地产权出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权的,必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地,土地使用权方可出租。
第二十七条 以划拨方式取得的土地使用权及其房屋所有权出租时,必须按规定办理土地批租手续,领取《土地他项权利证明书》后,方可出租。
第二十八条 出租房屋时,应按规定办理《房屋租赁证》、《房屋出租治安许可证》后,方可出租。
第二十九条 《房屋租赁证》由市、县房产管理部门负责审核办理;《土地他项权利证明书》由市、县土地管理部门负责审核办理;《房屋出租治安许可证》由房屋所在地的公安机关负责审核办理。
房产管理部门、土地管理部门应当在接到当事人申请之日起10个工作日内作出答复。同意发证的,应当核发《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》;不同意发证的,应当依法说明理由。
第三十条 有下列情形之一的,不予发放《房屋租赁证》和《土地他项权利证明书》:
(一)房地产权属有争议的;
(二)共有房地产未取得其他共有人书面同意的;
(三)违法用地或违章建筑;
(四)不符合房屋安全标准的;
(五)房地产权已设定抵押而未经抵押权人书面同意的;
(六)法律、法规禁止出租的。
第三十一条 房地产权利人出租房地产权时,应依法与承租人订立书面合同,并自合同签订之日起,30日内,携带下列材料到房地产所在地的市、县房产管理部门、土地管理部门办理登记备案手续。
(一)《房屋租赁证》;
(二)《土地使用证》或者《土地他项权利证明书》;
(三)房地产租赁合同;
(四)承租人的有效身份证明。
第三十二条 房地产租赁合同履行期间,其房地产权属发生转移,在同等条件下承租人有优先购买权。受让人与承租人不属同一人时,受让人应当继续履行原租赁合同。
第三十三条 房地产承租人在租赁期内,经房地产权利人书面同意,房地产承租人可以将承租房地产的部分或全部转租给他人,并按规定订立转租合同和办理登记备案手续。
房地产承租人有权拒付出租人提出的合同约定之外的费用。承租人因自己的原因不使用其房地产时,仍应当交付租金和承担合同义务。

第五章 中介服务
第三十四条 中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三十五条 设立房地产中介服务机构应当经市、县房产管理部门、土地管理部门进行审查,符合资质条件的,按规定发给相应的资格证书。
第三十六条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
(一)有规范的名称、组织机构;
(二)有固定的服务场所;
(三)有规定数量的资金和相应的专业技术人员。
设立房地产中介服务机构应当持资质证书到工商行政管理部门注册登记,领取营业执照后,方可营业。
第三十七条 从事房地产中介服务的专业人员,应当按照国家有关规定取得与其专业相应的资格证书,到市、县房产管理部门、土地管理部门登记备案,方可从事本专业的中介服务活动。
第三十八条 承办房地产中介服务业务应当订立规范的书面合同,并到市、县房产管理部门、土地管理部门登记备案。
第三十九条 房地产中介服务机构及房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中应当公正合理、诚实守信,不得有下列行为:
(一)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;
(二)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便牟取不正当的利益;
(三)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
(四)法律、法规禁止的其他行为。
第四十条 市、县房产管理部门、土地管理部门每年定期对所管辖的房地产中介服务机构及房地产中介服务人员进行审验,并公布审验合格的机构和人员名单。
第四十一条 在房地产交易中,涉及到土地使用权处置的,必须进行地价评估,并按规定的审批权限,报土地管理部门确认。
土地使用权价格的评估,只能由国家和省确认的具有评估资质证书的地价评估机构进行。没有土地价格评估资格的机构,出具的土地价格评估报告一律无效。

第六章 其他规定
第四十二条 个人根据国家和省、市人民政府有关城镇住房制度改革的规定,按照成本价购买的公有住房或者按照国家指导价购买的经济适用住房(包括安居工程住房和集资、合作建房),并已取得完全产权的,允许上市交易。
第四十三条 已购公有住房和经济适用住房首次上市出售,当事人应当向市、县房产管理部门提出申请。房产管理部门自收到已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请之日起10个工作日内,作出是否准予其上市出售的书面意见。
经审核准予出售的住房,应进入统一的房地产交易所挂牌上市,公开出售;交易完成后,买卖当事人应当按规定到有关部门交纳税费和办理房屋所有权和土地使用权登记。
第四十四条 已购公有住房和经济适用住房抵押、出租时,应当按本条例规定办理房产抵押登记、租赁登记备案和有关手续。
第四十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法。由昆明市人民政府另行制定。

第七章 法律责任
第四十六条 违反本条例第十条(一)、(二)、(三)、(四)、(八)项规定转让房地产的,转让行为无效。由市、县房产管理部门、土地管理部门没收非法转让所得价款,并对转让人处以转让价款2%的罚款。
第四十七条 未办理商品房预售许可证擅自预售商品房的,由市、县房产管理部门责令限期补办许可证或者退还预购人购房款。逾期不改正又不停止预售的,责令停止预售,处以已收取预售房款总额1%的罚款。
第四十八条 未办理《房屋租赁证》擅自出租房屋的,由市、县房产管理部门责令限期补办;逾期不办的,责令停止租赁行为,没收违法所得,并处违法所得两倍以下的罚款。
违反本条例第二十六条规定,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地,而出租土地使用权的,由市、县土地管理部门责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得50%以下的罚款。
以划拨方式取得土地使用权的单位、个人。未经市、县人民政府批准,擅自转让、抵押、租赁房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,并处违法所得50%以下的罚款。
第四十九条 违反本条例,有下列行为之一的,由市、县房产管理部门、土地管理部门对责任者给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)伪造、涂改《商品房预售许可证》或《房屋租赁证》、《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》的,没收其证书,有违法所得的,没收其违法所得;情节严重的,处以1000元以上20000元以下的罚款;
(二)未按期办理房地产转让审批或合同登记备案的,责令限期补办。逾期不补办的,按转让价款的1%处以罚款;
(三)未按期办理房地产抵押合同登记、抵押权变更或注销登记的,责令限期补办,逾期不补办的,按抵押房地产价值的1%处以罚款;
(四)未按期办理房地产租赁合同登记备案的,责令限期补办,逾期不补办的,处以2000元以上5000元以下的罚款,或者吊销其《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》;
(五)未办理房地产中介服务合同登记备案的,责令限期补办,逾期不补办的,处以2000元以上5000元以下的罚款。
第五十条 违反本条例第三十九条规定之一,或者未取得房地产中介服务资格、经审验不合格擅自从事房地产中介服务业务的,由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期改正。有违法所得的,没收违法所得。逾期不改正的,对责任人处以1000元以上3000元以下罚款,对
责任单位处以10000元以上30000元以下罚款。
在房地产中介服务活动中,给当事人造成经济损失的,由中介服务机构及责任人承担赔偿责任。
第五十一条 以出让方式取得土地使用权的单位、个人转让房地产时未按规定办理土地变更登记的,由县级以上人民政府土地管理部门责令限期办理。
第五十二条 对个人罚款超过2000元、对单位罚款超过30000元、吊销《商品房预售许可证》及《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》的,市、县房产管理部门、土地管理部门在作出行政处罚决定前,应当告知当事人有要求举行听证的权利。
第五十三条 违反本条例规定的行为,属其他有关行政管理部门处罚范围的,由相应部门依法处理。
第五十四条 房产管理部门、土地管理部门工作人员在房地产交易管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分。给当事人造成经济损失的,依法赔偿。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
房产管理部门、土地管理部门超出规定的工作时限,未办理当事人登记备案、办证等有关手续的,追究责任人的行政责任。
第五十五条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期未申请复议也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十六条 涉外房地产交易、军队与地方之间的房地产交易,适用本条例。法律、法规另有规定的,从其规定。
第五十七条 本条例自公布之日起施行。


(1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)


云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议,审议了《昆明市城市房地产交易管理条例》,同意省人大财政经济委员会的审议结果报告,决定批准这个条例,由昆明市人民代表大会常务委员会公布施行。



1999年11月26日

民政部优抚局关于革命烈士一次抚恤金按其牺牲时四十个月工资计发如何具体掌握的说明

民政部


民政部优抚局关于革命烈士一次抚恤金按其牺牲时四十个月工资计发如何具体掌握的说明
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局):
一九八五年十月二十九日民政部、财政部《关于调整革命烈士一次抚恤金标准的通知》下发后,各地在贯彻执行中提出了按工资计发抚恤金如何具体掌握的问题。为此,作如下说明:
一、《通知》中所称的工资,一九八五年地方和军队实行工资制度改革前,系指国家规定的各类标准工资,有地区工资补贴的,也应包括在内。工资制度改革后,军队干部的工资应包括职务工资、级别工资、军龄津贴和部队所在地的地区工资补贴;国家机关、事业单位工作人员的工资
应包括基础工资、职务工资、工龄津贴《教师和护士还应包括教龄津贴和护士工龄津贴》和所在地区工资补贴。企业职工的工资,是指国家规定的标准工资《经批准已享受浮动工资待遇的和有地区工资补贴的,亦应包括在内》。
二、《通知》中规定:“烈士生前无工资收入或工资低于军队二十三级正排职干部工资标准的,按其牺牲时军队二十三级正排职干部的四十个月工资计发”,是指:
(一)一九八四年四月一日至一九八五年六月三十日牺牲的,按当时军队二十三级正排职干部月标准工资五十七元计发;
(二)一九八五年七月一日以后牺牲的,按军队二十三级正排职干部月工资中的职务和级别工资两项之和八十四元计发。
附:1.1985年实行工资制度改革前军队干部职务级别工资标准简明表
2.1985实行工资制度改革后军队干部职务工资和级别工资标准表
3.1985实行工资制度改革后军队科技、文体干部职务工资和级别工资标准表
附表(一)
一九八五年实行工资制度改革前军队干部职务级别工资标准简明表 金额:元
-----------------------------------------------------
| | 原 | | | | | | | | |
| | 行 | 一 | | | | | | | |
|科 | 政 | 至 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 | 九 | 十 |
体| | 月 级 | 三 | | | | | | | |
|技 | 工 级 工 | | | | | | | | |
| | 资 别 资|---|---|---|---|---|---|---|---|
育|文 | 职 工 |204|372|342|325|307|282|257|237|
| | 务 资 |---|---|---|---|---|---|---|---|
|艺 | 工 |286|268|250|232|214|196|182|168|
级| | 资 |-------------------|------------
| |基准职务 | 18(级差) | 14(
--|--|--------------|-------------------|------------
| | 军委正副主席 |119| |405|387|369| | | | | |
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
| | 军委常委 |110| |396|378|360|342| | | | |
--|--|--------|---|9|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1| 大军区正职 |101| | |269|351|333|315|297|283|269|
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2|大军区副职正兵团| 94| | | |344|325|308|290|276|262|
--|--|--------|---|-|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3| 副兵团 | 87| | | |337|319|301|283|269|255|
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4| 正军 | 80| | | | |312|294|276|262|248|
--|--|--------|---|7|---|---|---|---|---|---|---|---|

1| 5| 副军 | 73|∧| | | |305|287|269|255|241|
--|--|--------|---|职|---|---|---|---|---|---|---|---|
2| 6| 正师 | 66|差| | | | |280|292|248|234|
--|--|--------|---|∨|---|---|---|---|---|---|---|---|
3| 7| 副师 | 59| | | | | | | |241|227|
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
4| 8| 正团 | 52| | | | | | | | |220|
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
5| 9| 副团 | 45| | | | | | | | | |
--|--|--------|---|-|---|---|---|---|---|---|---|---|
6|10| 正营 | 40| | | | | | | | | |
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
7|11| 副营 | 35|5| | | | | | | | |
--|--|--------|---|∧|---|---|---|---|---|---|---|---|
8|12| 正连 | 30|职| | | | | | | | |
--|--|--------|---|差|---|---|---|---|---|---|---|---|
9|13| 副连 | 25|∨| | | | | | | | |
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
10|14| 正排 | 20| | | | | | | | | |
--|--|--------|---| |---|---|---|---|---|---|---|---|
11|15| 副排 | 15| | | | | | | | | |
--------------------|--------------------------------
| 按职务,级别领取的月工资额,低于本人原领的标准工资额时(即粗
说 明 |
|的),仍按原工资发给(差额部分为保留工资)。
-----------------------------------------------------

----------------------------------------------------
| | | | | | | | | | | |
十 | 十 | 十 | 十 | 十 | 十 | 十 | 十 | 十 | 二 | 廿 | 廿 | 廿
| | | | | | | | | | | |
一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 | 九 | 十 | 一 | 二 | 三
| | | | | | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
217|197|177|158|141|127|114|102| 90| 80| 70| 60| 52
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
154|140|126|112|102| 92| 82| 72| 65| 58| 51| 44| 37
-----------|---------------|-----------------------
级差) | 10(级差) | 7(级差)
-----------|---------------|-----------------------
| | | | | | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
| | | | | | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
255| | | | | | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
248|234|220|206| | | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
241|227|213|199|189| | | | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
234|220|206|192|182|172|162| | | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
227|213|199|185|175|165|155|145| | | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
220|206|192|178|168|158|148|138|131| | | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
213|199|185|171|161|151|141|131|124|117| | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
206|192|178|164|154|144|134|124|117|110|103| |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
199|185|171|157|147|137|127|117|110|103| 96| 89|
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---

| |166|152|142|132|122|112|105| 98| 91| 84| 77
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
| | | |137|127|117|107|100| 93| 86| 79| 72
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
| | | | |122|112|102| 95| 88| 81| 74| 67
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
| | | | | |107| 97| 90| 83| 76| 69| 62
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
| | | | | | | | 85| 78| 71| 64| 57
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
| | | | | | | | | | 66| 59| 52
---------------------------------------------------
线以下


---------------------------------------------------
说明:此表根据总参、总政、总后1980年3月14日〔1980〕后联字6号文件整理
附表(二):一九八五年实行工资制度改革后军队干部职务工资和级别工资标准表
(从1985年7月1日起执行)
--------------------------------------------------
职 务 工 资 标 准 | 级 别 工 资 标 准
--------------------------|-----------------------
| 标准(每人 | | | 标准(每人 |
基 准 职 务 | | 职 差 | 行政级别 | | 级 差
| 每月/元) | | | 每月/元) |
------------|-------|-----|---------|-------|-----
军委主席、副主席 | 340 | 110 | 一、二、三级 | 240 | 40
| | | | |
军 委 委 员 | 230 | 24 | 四 级 | 200 | 16
| | | | |
大 军 区 正 职 | 206 | 20 | 五 级 | 180 | 14
| | | | |
大 军 区 副 职 、| 186 | 16 | 六 级 | 170 | 14
正 兵 团 职 | | | 七 级 | 156 | 12
| | | | |
副 兵 团 职 | 170 | 14 | 八 级 | 144 | 10
| | | | |
正 军 职 | 156 | 13 | 九 级 | 134 | 8
| | | | |
副 军 职 | 143 | 13 | 十 级 | 126 | 8
| | | | |

正 师 职 | 130 | 13 | 十 一 级 | 118 | 8
| | | | |
副 师 职 | 117 | 12 | 十 二 级 | 110 | 8
| | | 十 三 级 | 102 | 8
| | | | |
正 团 职 | 105 | 11 | 十 四 级 | 94 | 8
| | | | |
副 团 职 | 94 | 11 | 十 五 级 | 86 | 8
| | | | |
正 营 职 | 83 | 9 | 十 六 级 | 78 | 8
| | | 十 七 级 | 70 | 7
| | | | |
副 营 职 | 74 | 8 | 十 八 级 | 63 | 7
| | | | |
正 连 职 | 66 | 8 | 十 九 级 | 56 | 6
| | | | |
副 连 职 | 58 | 8 | 二 十 级 | 50 | 6
| | | 二 十 一 级 | 44 | 5
| | | | |
正 排 职 | 50 | 9 | 二 十 二 级 | 39 | 5
| | | | |
副 排 职 | 42 | | 二 十 三 级 | 34 |
--------------------------------------------------
说明:(一)此表引自(1985)军委8号文件附件。
(二)此表未包括军龄津贴和地区工资补贴。
(三)军龄津贴每年五角,计算到四十年为止。
附表(三):一九八五年实行工资制度改革后军队科技、文体干部职务工资和级别工资标准表
(从1985年7月1日起执行)
----------------------------------------------
职 务 工 资 标 准 | 级 别 工 资 标 准
------------------------|---------------------
技术职务等级 | 标准(每人 | 职 | | 标准(每人 | 级
------------| | | 行 政 级 别 | |
科技、文艺 | 体育 | 每月/元) | 差 | | 每月/元) | 差
-------|----|-------|---|---------|-------|---
一 级 | | 206 | 20| 八 级 | 144 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
二 级 | | 186 | 16| 九 级 | 134 | 8
| | | | 十 级 | 126 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
三 级 | | 170 | 14| 十 一 级 | 118 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
四 级 | | 156 | 13| 十 二 级 | 110 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
五 级 |一 级| 143 | 13| 十 三 级 | 102 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
六 级 |二 级| 130 | 13| 十 四 级 | 94 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
七 级 |三 级| 117 | 12| 十 五 级 | 86 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
八 级 |四 级| 105 | 11| 十 六 级 | 78 | 8
-------|----|-------|---|---------|-------|---
九 级 |五 级| 94 | 11| 十 七 级 | 70 | 7
-------|----|-------|---|---------|-------|---
十 级 |六 级| 83 | 9| 十 八 级 | 63 | 7
-------|----|-------|---|---------|-------|---
十 一 级 |七 级| 74 | 8| 十 九 级 | 56 | 6
-------|----|-------|---|---------|-------|---
十 二 级 |八 级| 66 | 8| 廿 十 级 | 50 | 6
-------|----|-------|---|---------|-------|---
十 三 级 |九 级| 58 | 8| 二十一级 | 44 | 5
-------|----|-------|---|---------|-------|---
十 四 级 |十 级| 50 | 8| 二十二级 | 39 | 5
-------|----|-------|---|---------|-------|---
十 五 级 |十一级 | 42 | | 二十三级 | 34 |
----------------------------------------------
说明:(一)此表引自(1985)军委8号文件附件。
(二)此表未包括军龄津贴和地区工资补贴。
(三)军龄津贴每年五角,计算到四十年为止。



1985年12月10日